Code544 gebruikt cookies (en daarmee vergelijkbare technieken) om het bezoek aan code544 voor jou nog makkelijker en persoonlijker te maken. Door verder gebruik te maken van deze website ga je hiermee akkoord. Lees meer

Ik ga akkoord.

FUQ 6. Kan ik een “oude” plaatsbeschrijving hergebruiken wanneer een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan?

Huurschade is elke beschadiging of tekortkoming die aan de huurder kan worden aangerekend en die aan het gehuurde goed is berokkend tijdens de duur van de bewoning ervan.

De vaststelling van de huurschade veronderstelt, in geval van ononderbroken gebruik van het gehuurde goed, in de regel een vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed bij ingebruikneming ervan en bij het verlaten ervan.

De bewijslast van huurschade ligt bij de verhuurder.

Het bepalen van de huurschade is in de regel dan ook afhankelijk van het voorhanden zijn van een plaatsbeschrijving bij intrede, immers dit bewijst de staat van het gehuurde goed bij intrede en maakt een vergelijking mogelijk met de staat van het gehuurde goed aan het einde van de huurperiode.

Stel nu dat je een plaatsbeschrijving van uittrede laat uitvoeren in aanwezigheid van de huurders die uit het gehuurde goed vertrekken. Deze plaatsbeschrijving is heel uitgebreid opgesteld en beschrijft mooi het gehuurde goed zoals het is achtergelaten.

Nadien vind je nieuwe huurders die het pand willen betrekken.

Mag je dan de voormelde plaatsbeschrijving gebruiken als “plaatsbeschrijving bij intrede” voor de nieuwe huurders?

De Vrederechter van het 1ste kanton Gent (Vred. 1ste kanton Gent, 3 oktober 2016, Huur 2017/2, 76) diende te oordelen over een situatie waarbij de verhuurders in de huurovereenkomst de volgende clausule hadden opgenomen: “In afwijking van artikel 13 van dit contract zal de staat van bevinding opgemaakt op 3 augustus 2012 en met zijn bijlagen van 21 december 2012 (vernieuwing cv) geldig zijn”.

De nieuwe huurders namen het gehuurd pand echter (pas) in gebruik op 1 augustus 2014…

Er bestond dus een periode van twee jaar tussen enerzijds de plaatsbeschrijving en anderzijds de ingebruikneming van het gehuurde goed door nieuwe huurders.

Artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat de partijen verplicht zijn om een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Elke contractuele bepaling die in strijd is hiermee, is nietig.

De Vrederechter oordeelde in de voorliggende situatie dan ook terecht, dat de voormelde contractuele bepaling nietig was. Deze werd immers niet opgesteld tijdens een periode dat de ruimtes onbewoond waren noch tijdens de eerste maand van verhuring.

Bovendien was het ondenkbaar dat op twee jaar tijd geen normale gebruiksschade en slijtage zou hebben bestaan, welke niet ten laste van de huurder kan komen te staan.

Tenslotte, oordeelde de Vrederechter, kan een plaatsbeschrijving van 3 augustus 2012 nooit een toestand weergeven op het moment dat beide verwerende partijen op 1 augustus 2014 het gehuurde goed in gebruik namen.

De vereiste van de tegenspraak werd aldus eveneens geschonden. De nieuwe huurders waren niet, en konden uiteraard onmogelijk, aanwezig zijn op het moment dat de plaatsbeschrijving dd. 1 augustus 2012 werd opgemaakt. Elke partij aan de huurovereenkomst moet nochtans het recht hebben om opmerkingen te formuleren.

De Vrederechter concludeerde dat er derhalve geen plaatsbeschrijving bij intrede bestond en de huurders aldus vermoed werden het gehuurde goed ontvangen te hebben in dezelfde staat waarin het zich bevond aan het einde van de huur, behoudens tegenbewijs van de verhuurder, die de huurschade diende aan te tonen met alle middelen van recht, maar niet met de plaatsbeschrijving van 3 augustus 2012…