Code544 gebruikt cookies (en daarmee vergelijkbare technieken) om het bezoek aan code544 voor jou nog makkelijker en persoonlijker te maken. Door verder gebruik te maken van deze website ga je hiermee akkoord. Lees meer

Ik ga akkoord.

Veel niet gestelde vragen

(frequently unasked questions)

  • FUQ 1. Mijn kandidaat huurder bezit een Pitbull en een Rottweiler en wil met deze honden in mijn appartement gaan wonen. Mag ik deze huurder weigeren?

    Ons land telde in 2008 zo’n 1.167.000 honden en 1.974.000 katten. Eén gezin op vijf bezit minstens één hond, één op vier minstens één kat.

    We kunnen er dus niet om heen, een heleboel kandidaat huurders zullen zich aanbieden om een pand te huren samen met hun huisdieren. Deze laatsten hebben echter vaak de vrees dat zij hierdoor vele kansen mislopen, en zwijgen hier over het algemeen dan ook liever over.

    Laten we eerlijk zijn, niet alle eigenaars-verhuurders zijn hier even mee opgezet, en vermijden liever huisdieren, ook al kan dat afhangen van het soort huisdier dat de huurder bezit.  

    De “perceptie” heerst immers dat een kat minder “overlast” veroorzaakt dan bijvoorbeeld bepaalde rassen honden, reptielen,… terecht of onterecht.

    Maar kan een verhuurder-eigenaar een kandidaat-huurder weigeren op basis van het al dan niet houden van huisdieren of afhankelijk van het soort huisdier dat deze heeft?

    Neen! Een algemeen verbod op huisdieren mag niet!

    Dit is met name in strijd met het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mensen en de fundamentele vrijheden (EVRM) van iedere burger. Artikel 8 van dit Verdrag stipuleert uitdrukkelijk:

    Artikel 8 EVRM. Recht op eerbiediging van privé familie- en gezinsleven

1. Een ieder heeft het recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.
2. Geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan in de uitoefening van dit recht, dan voor zover bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen.

    Eénieder heeft dus recht op een privé- én familiaal leven, en dit inclusief het houden van huisdieren naar zijn/haar keuze (voor zover de huisdieren uiteraard toegelaten in Europa).

    Artikel 8.1 van het EVRM primeert op het interne Belgische recht en dient door alle rechtbanken te worden toegepast.  

    Het recht om zijn eigen privé en familiaal leven te organiseren zoals men wil, dient aldus ook te worden gerespecteerd door de verhuurder-eigenaar. 

    Maar… uiteraard dat hier ook wel bepaalde grenzen aan worden gesteld.

    Zo bepaalt artikel 8 EVRM ook dat ingrijpen op dit fundamenteel recht op privé en familiaal leven, voor zover bij wet voorzien, onder bepaalde voorwaarden mogelijk is, bv. voor de bescherming van de rechten en vrijheden van andere burgers.

    Ook volgens de Grondwet kan de wetgever ingrijpen in het recht op een privé-leven.

    Zo dient concreet de afweging gemaakt te worden tussen de eerbiediging enerzijds van de rechten van de huurder en anderzijds van de rechten van de verhuurder en andere burgers.

    De verhuurder-eigenaar dient immers niet toe te laten dat zijn appartement wordt omgebouwd tot een dierenasiel, en de buren van de huurder moeten niet tolereren elke ochtend om 5u te worden wakker gemaakt door het geblaf van een naburige hond.

    Het is dus duidelijk dat, in zoverre de huisdieren geen overlast of schade veroorzaken, er geen sprake van een geldig verbod op huisdieren kan zijn.

    Een ander verhaal wordt het wanneer de huisdieren toch overlast veroorzaken of schade toebrengen aan het verhuurde pand.

    Het veroorzaken van overlast kan diverse vormen aannemen. Gaande van geluidshinder en geurhinder, tot het intimideren of afdreigen door middel van de huisdieren van bv. andere bewoners van een flatgebouw. 

    Een goudvis of vogel zal weinig problemen opleveren. Ook een kat zal zelden overlast veroorzaken. Bij een hond valt zich in te denken dat de persoonlijkheid van het dier een rol zal gaan spelen bij de beoordeling van de situatie.

    Conclusie, op voorhand kan een verhuurder-eigenaar geen oordeel vellen over de huisdieren van zijn kandidaat huurder en kan hij de huur dus niet weigeren omdat de kandidaat huurder zich aanbiedt met een Pitbull en/of een Rottweiler. Het houden van een huisdier, voor zover toegelaten, mag op voorhand dus niet geweigerd worden. Ook al kan de vraag worden gesteld of een éénkamerappartement wel geschikt is om bv 10 “bewoners” te huisvesten.

    Van zodra dit echter een impact heeft op het gehuurde pand of er serieuze klachten worden geformuleerd door bv buren, zal de situatie in alle geval opnieuw kunnen worden bekeken.  

    Een concrete en feitelijke beoordeling van de situatie zal aldus aan de orde zijn.

  • FUQ 2. Er wordt sinds kort een kinderopvang gehouden in het appartement net onder mij. Mag dat wel?

    Stel, u koopt een appartement of u gaat een huurovereenkomst aan voor een appartement op de eerste verdieping van een klein en rustig gelegen appartementsgebouw. Na enkele maanden start uw onderbuurvrouw een kinderopvang in haar appartement. Dagelijks komen een heleboel kinderen over de vloer. Dit had u echt niet verwacht en vindt u vervelend. Op zich hebt u geen problemen met kinderen maar moet men toelaten dat er dagelijks 15 à 20 kinderen langskomen? U kocht immers dit appartement voor een reden in een “rustige” buurt…

    In de meeste appartementsgebouwen bestaan er strikte afspraken over welke “activiteiten” al dan niet uitgeoefend kunnen worden in een privéappartement en hoe de bewoners zich dienen te gedragen. Dit wordt meestal omschreven in de statuten van het appartementsgebouw en in het huishoudelijke reglement. Geen van de bewoners wil immers graag een viswinkel als buur of wil graag dat er een “huis van ontucht” in zijn gebouw komt.

    Voorzien de statuten duidelijk dat een bepaalde activiteit verboden is in het appartementsgebouw, dan kan iedere mede-eigenaar vragen om de activiteit stop te zetten. Mogelijk voorzien de statuten bv. dat het appartement enkel gebruikt mag worden voor privébewoning of dat bijvoorbeeld horeca-¬activiteiten, verboden zijn.

    Hoe duidelijker de statuten de al dan niet toegelaten activiteiten omschrijven, hoe minder discussie er mogelijk is.

    Maar ongeacht wat de statuten bepalen, geeft dit bewoners nog steeds niet volledige carte blanche... .

    Wanneer een mede-eigenaar zware hinder (en aldus overlast) ondervindt, dan kan hij ook dan die activiteit nog aanvechten op basis van het principe van de burenhinder (artikel 544 B.W.).

    Immers het eigendomsrecht van eenieder is niet absoluut en het eigendomsrecht van de ene buur vindt zijn limieten daar waar het eigendomsrecht van de andere buur begint.

    Op basis van het artikel 544 BW heeft het Hof van Cassatie op 6 april 1960 reeds geoordeeld dat een eigenaar van een onroerend goed slechts het evenwicht van de erven verstoort, door het opleggen van een stoornis aan de naburige eigenaar die de maat van de gewone nabuurshapsnadelen overschrijdt.

    De ernst van de hinder dient dus concreet te worden beoordeeld. Voor de toepassing van de theorie van de burenhinder aan de hand van de evenwichtsleer dient de realisatie van de volgende vier voorwaarden te worden aangetoond / bewezen:

    • de nabuurschap tussen de eigendommen (zijn de veroorzaker en de klager wel buren?);

    • de aanwezigheid van overlast of hinder door een daad of een nalatigheid (wie was er eerst? gaat het om een rustig gelegen gebouw met veel oudere bewoners? wat is het tijdstip van de hinder – om 6u ’s ochtends of tot middernacht?...);

    • een oorzakelijk verband tussen nabuurschap en overlast of hinder;

    • de overlast of de hinder is voldoende ernstig zodat dat de grens van de normale ongemakken uit nabuurschap zijn overschreden.

    Het spreekt dus voor zich dat u niet naar de rechter kunt stappen omdat u de kinderen van de buren af en toe hoort huilen.

    Uit het voorgaande blijkt immers dat er in een appartements¬gebouw altijd een zekere tolerantie nodig is voor medebewoners en een beetje hinder van de buren hoort er dus wel degelijk bij.

    De rechter zal dan ook enkel optreden indien in het concreet geval de hinder echt buiten alle perken is. Dan zal effectief ook de stopzetting van de activiteit kunnen worden opgelegd.

    Dus 1) kijk eerst uw statuten na en 2) spreek de Vrederechter aan indien de hinder echt overmatig en “buiten de perken” is.

    Maar zie vooral dat u binnen de grenzen van het “redelijke” blijft en ga vooral vóór het voorgaande het gesprek aan met de medebewoners.

    Goede buren zijn immers goud waard.


  • FUQ 3. Ik huur een appartement en mijn partner wenst bij mij in te trekken, kan dit zomaar en moet ik iets doen?

    Indien de huurovereenkomst initieel door één van beiden werd gesloten (en ondertekend) en tijdens de looptijd van de huurovereenkomst wenst je partner samen met jou in het gehuurde goed te wonen, dan dient dit aan de verhuurder te worden gemeld. Op een aantal vlakken brengt ‘deze intrek’ namelijk gevolgen met zich mee. Vooreerst dient er een onderscheid te worden gemaakt al naargelang je met je partner gehuwd, wettelijk of feitelijk samenwonend bent. Indien je gehuwd bent of het statuut van ‘wettelijk samenwonend’ hebt, heeft dit tot gevolg dat alle opzeggingen, kennisgevingen en exploten met betrekking tot de huurovereenkomst van ‘voornaamste gezinswoning’ aan elk van de echtgenoten of wettelijk samenwonende partners afzonderlijk moet worden betekend of, in het omgekeerde geval, van hen gezamenlijk moet uitgaan. Indien je dus wettelijk samenwoont in het gehuurde pand of indien het gehuurde goed voor u als voornaamste gezinswoning dient, dient een opzeg, om geldig te worden betekend, aan beide partners afzonderlijk te worden gericht of dient een opzeg van de huurovereenkomst van jullie gezamenlijk uit te gaan. Een eventuele ongeldigheid van een opzeg die door de verhuurder wordt gegeven aan slechts één van de echtgenoten / wettelijk samenwonende partners, kan door de huurder(s) slechts opgeworpen worden indien deze laatste(n) de verhuurder effectief in kennis hebben gesteld van het huwelijk / verklaring van  wettelijke samenwoning. Met andere woorden, de echtgenoot of partner die zijn rechten wil doen gelden, moet de verhuurder op de hoogte brengen van zijn of haar huwelijk of van de wettelijke samenwoning en van zijn hoedanigheid van huurder. Om eventuele discussie te vermijden kan je dit best per aangetekende brief melden aan je verhuurder. Ingeval van feitelijke samenwoning verwerven enkel de ondertekenaars van het huurcontract huurrechten en zullen enkel zij gehouden zijn tot naleving van de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien.

  • FUQ 4. Ik huur samen met mijn echtgeno(o)t(e) een appartement. Wat zijn de gevolgen indien we uit het echt zouden scheiden?

    Indien beide echtgenoten de huurovereenkomst samen hebben ondertekend, is elk van de echtgenoten gehouden tot de ‘goede uitvoering van zijn of haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst’, tot de voorziene einddatum ervan. Indien één van beide echtgenoten elders zou gaan wonen en hij of zij wil niet meer gehouden zijn tot de  verplichtingen die op hem of haar rusten in het kader van de huurovereenkomst, zal hij of zij de huurovereenkomst moeten opzeggen en dit overeenkomstig de bepalingen van de huurovereenkomst en / of bepalingen van de wet. Deze opzeg is van groot belang in het kader van artikel 222 B.W. dat bepaalt dat echtgenoten hoofdelijk (ieder voor het geheel) gehouden zijn tot iedere schuld die ‘ten behoeve van de huishouding’ wordt aangegaan. Huurgelden en huurlasten worden als huishoudelijke schulden aanzien. Dit heeft voor gevolg dat de verhuurder, bij niet betaling van de huurprijs door één van de echtgenoten, de verhuurder deze gelden ook zal kunnen kan recupereren bij de andere echtgenoot, en dit zolang het huwelijk niet (officieel) ontbonden is. Indien één van de echtgenoten de huurovereenkomst heeft ondertekend, zal echter ook dezelfde regel gelden.  Immers, de echtgenoot die niet ondertekende, kan ingevolge het huwelijk, aanspraak maken op de rechten die uit een huurovereenkomst voortvloeien.  Dit geldt dan ook in de omgekeerde richting, voor de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.  Ook de echtgeno(o)t(e) die de huurovereenkomst niet heeft ondertekend zal aldus gehouden zijn tot naleving van alle verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Deze regel zal ook gelden zolang de het huwelijk niet (officieel) is ontbonden.  Hoe lang de echtgeno(o)t(e) die de gezinswoning heeft verlaten, gehouden blijft, hangt af van situatie tot situatie.  Hierover is de rechtspraak meer verdeeld.

  • FUQ 5. Precontractuele informatie (Brussel): wat moet ik aan mijn huurder/verhuurder melden vóór wij een huurovereenkomst sluiten?

    Met de Ordonnantie houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst, in werking getreden op 1 januari 2018, heeft Brussel als eerste de huurwetgeving geregionaliseerd.

    Dit betekent dat voor het afsluiten van woninghuurovereenkomsten in Brussel, als uitgangspunt de Brusselse Huisvestingscode moet worden gebruikt, en niet meer de Wet van 20 februari 1991 met betrekking tot huishuur.

    De Brusselse Huisvestingscode voorziet in verschillende vormen van woninghuurovereenkomsten, waaronder ook nieuwe vormen van woninghuurovereenkomsten: de woninghuurovereenkomst (dat niet gebruikt wordt als hoofdverblijfplaats), de woninghuurovereenkomst (voor hoofdverblijfplaats), de medehuur, de studentenwoninghuurovereenkomst, de renovatiehuurovereenkomst, enz…

    Maar Brussel heeft ook een andere tendens in de wetgeving gevolgd: het bepalen van regels voor de precontractuele informatie.

    Wat betekent dit juist voor de verhuurder?

    De wetgever legt de verhuurder op om bepaalde minimuminformatie te bezorgen aan de huurder vóór het afsluiten van een woninghuurovereenkomst.

    Wat de huurder juist op voorhand moet weten, werd bepaald in artikel 217 van de Brusselse Huisvestingscode. De volgende minimuminformatie moet alvast bezorgd worden aan de huurder, “voorafgaand aan en uiterlijk bij het sluiten van de huurovereenkomst”:

    1° de beschrijving van de woning

    2° de huurprijs, die in geen geval het bedrag van de privatieve of gemeenschappelijke lasten mag bevatten

    3° het al dan niet bestaan van individuele tellers voor water, gas en elektriciteit

    4° de opsomming en de raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen die de huurder aangerekend zullen worden, met vermelding of de bedragen die als lasten gevraagd zullen worden, aangerekend zullen worden op basis van de reële kosten (eventueel met betaling van periodieke provisies) of op basis van een forfait (dat verondersteld wordt het bedrag van de lasten te dekken). De berekeningswijze ervan zal ook gepreciseerd worden, alsook het aantal aandelen in de mede-eigendom

    5° het energieprestatiecertificaat

    6° de beheerwijze van het onroerend goed.

    Wat is de sanctie indien u dit niet doet?

    Indien u niet voldoet aan de precontractuele informatieplicht, mag de huurder, als het gebrek aan informatie hem schade berokkent en in functie van de ernst van de tekortkoming, de ontbinding van de huurovereenkomst vragen, in voorkomend geval vergezeld van schadevergoeding, of een vergoeding.

    Onverminderd deze mogelijkheid kan de rechter, die vaststelt dat de verhuurder willens en wetens nagelaten heeft om een volledige en juiste informatiegegeven met betrekking tot de gemeenschappelijke lasten mee te delen, het bedrag van de door de huurder verschuldigde lasten beperken tot het bedrag meegedeeld vóór het sluiten van de huurovereenkomst.

    Alle openbare of officiële mededelingen over de verhuring moeten bovendien ook de voormelde informatie bevatten. In geval van niet-naleving van die verplichting (door u of zelfs door uw lasthebber bv. makelaar), kan een administratieve boete tussen 50 en 200 euro opgelegd worden.

    Heeft de huurder ook verplichtingen?

    Maar, de wetgever heeft ook ingezien dat de verhuurder over juiste informatie van zijn kandidaat-huurder dient te beschikken om een gezonde (ver)huurrelatie op te bouwen.

    Ook de kandidaat-huurder wordt de verplichting opgelegd om de volgende correcte gegevens aan de verhuurder te bezorgen:

    1° de naam en voornaam van alle kandidaat-huurders

    2° een communicatiemiddel met de kandidaat-huurder

    3° elk document dat het mogelijk maakt de identiteit van de huurder en zijn bekwaamheid om te contracteren vast te stellen

    4° het aantal personen uit wie het huishouden bestaat

    5° het bedrag van de financiële middelen waarover de huurder beschikt of de raming ervan.

    Een huurder die onjuiste gegevens aan de verhuurder meedeelt, wordt bestraft met de sancties bepaald door het Burgerlijk Wetboek.


  • FUQ 6. Kan ik een “oude” plaatsbeschrijving hergebruiken wanneer een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan?

    Huurschade is elke beschadiging of tekortkoming die aan de huurder kan worden aangerekend en die aan het gehuurde goed is berokkend tijdens de duur van de bewoning ervan.

    De vaststelling van de huurschade veronderstelt, in geval van ononderbroken gebruik van het gehuurde goed, in de regel een vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed bij ingebruikneming ervan en bij het verlaten ervan.

    De bewijslast van huurschade ligt bij de verhuurder.

    Het bepalen van de huurschade is in de regel dan ook afhankelijk van het voorhanden zijn van een plaatsbeschrijving bij intrede, immers dit bewijst de staat van het gehuurde goed bij intrede en maakt een vergelijking mogelijk met de staat van het gehuurde goed aan het einde van de huurperiode.

    Stel nu dat je een plaatsbeschrijving van uittrede laat uitvoeren in aanwezigheid van de huurders die uit het gehuurde goed vertrekken. Deze plaatsbeschrijving is heel uitgebreid opgesteld en beschrijft mooi het gehuurde goed zoals het is achtergelaten.

    Nadien vind je nieuwe huurders die het pand willen betrekken.

    Mag je dan de voormelde plaatsbeschrijving gebruiken als “plaatsbeschrijving bij intrede” voor de nieuwe huurders?

    De Vrederechter van het 1ste kanton Gent (Vred. 1ste kanton Gent, 3 oktober 2016, Huur 2017/2, 76) diende te oordelen over een situatie waarbij de verhuurders in de huurovereenkomst de volgende clausule hadden opgenomen: “In afwijking van artikel 13 van dit contract zal de staat van bevinding opgemaakt op 3 augustus 2012 en met zijn bijlagen van 21 december 2012 (vernieuwing cv) geldig zijn”.

    De nieuwe huurders namen het gehuurd pand echter (pas) in gebruik op 1 augustus 2014…

    Er bestond dus een periode van twee jaar tussen enerzijds de plaatsbeschrijving en anderzijds de ingebruikneming van het gehuurde goed door nieuwe huurders.

    Artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat de partijen verplicht zijn om een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Elke contractuele bepaling die in strijd is hiermee, is nietig.

    De Vrederechter oordeelde in de voorliggende situatie dan ook terecht, dat de voormelde contractuele bepaling nietig was. Deze werd immers niet opgesteld tijdens een periode dat de ruimtes onbewoond waren noch tijdens de eerste maand van verhuring.

    Bovendien was het ondenkbaar dat op twee jaar tijd geen normale gebruiksschade en slijtage zou hebben bestaan, welke niet ten laste van de huurder kan komen te staan.

    Tenslotte, oordeelde de Vrederechter, kan een plaatsbeschrijving van 3 augustus 2012 nooit een toestand weergeven op het moment dat beide verwerende partijen op 1 augustus 2014 het gehuurde goed in gebruik namen.

    De vereiste van de tegenspraak werd aldus eveneens geschonden. De nieuwe huurders waren niet, en konden uiteraard onmogelijk, aanwezig zijn op het moment dat de plaatsbeschrijving dd. 1 augustus 2012 werd opgemaakt. Elke partij aan de huurovereenkomst moet nochtans het recht hebben om opmerkingen te formuleren.

    De Vrederechter concludeerde dat er derhalve geen plaatsbeschrijving bij intrede bestond en de huurders aldus vermoed werden het gehuurde goed ontvangen te hebben in dezelfde staat waarin het zich bevond aan het einde van de huur, behoudens tegenbewijs van de verhuurder, die de huurschade diende aan te tonen met alle middelen van recht, maar niet met de plaatsbeschrijving van 3 augustus 2012…


Uw huurmogelijkheden berekenen?

Doe de huurbarometertest!

Lid worden?

Bekijk hier onze formules

Reeds lid?

Ga naar uw online dossiers

Een afspraak maken?

Contacteer ons