FAQ 9. In welke staat moet het goed gehuurd worden?

9.1 Onderhoud en herstellingen

De verhuurder moet het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder leveren.

Hij moet het gehuurde goed dan ook tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is. Ook moet de verhuurder de nodige herstellingen aan het gehuurde goed uitvoeren, behalve de herstellingen die beschouwd worden als “het normale onderhoud”, wat ten laste van de huurder valt.

9.2. Elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid

9.2.1 Voor de huurovereenkomsten die werden gesloten vóór 1 januari 2019 moet het gehuurde goed tevens “beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid” (zie 8 juli 1997 Koninklijk besluit tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. B.S. 21.08.1997, Inwerkingtreding 31.08.1997).

De absolute minimumvereisten waaraan een gehuurde woning van deze huurovereenkomsten moet beantwoorden hebben voornamelijk betrekking op:

de functies van de woning (art. 2);
de structurele en stabiliteitsvereisten (art. 3);
de vochtigheid van de woning (art. 4);
de natuurlijke verlichting en verluchting (art. 5);
de uitrusting van de woning (art. 6);
de toegang tot de woning en verkeer binnen het gebouw (art. 7).

Er bestaan uitzonderingen op deze regels wanneer partijen een huurovereenkomst sluiten met renovatie.

9.2.2 Voor de huurovereenkomsten die werden gesloten na 1 januari 2019 moet het gehuurde goed tevens voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid zoals vermeld in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode.

De minimale kwaliteitsnormen waaraan een gehuurd goed aan moet voldoen, gaan vooral over:

de oppervlakte van de woongedeelten;
de sanitaire voorzieningen;
de winddichtheid, de thermische isolatie en de verwarmingsmogelijkheden;
de ventilatie-, verlichtings- en verlichtingsmogelijkheden;
de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en voor het veilig gebruik van elektrische apparaten;
de gasinstallaties,
de stabiliteit en de bouwfysica van de woning;
de toegankelijkheid en het respect voor de persoonlijke levenssfeer;
e minimale energetische prestaties;
de aanwezigheid van drinkbaar water.

Daarnaast moet het gehuurde goed ook voldoen aan alle vereisten van brandveiligheid en ze moet groot genoeg zijn voor het aantal bewoners.

9.3 Wat is de sanctie?

Voor de huurovereenkomsten die gesloten werden vóór 1 januari 2019 geldt de volgende sanctie.

Indien het gehuurde goed niet voldoet aan de voormelde minimumvoorwaarden, kan de huurder kiezen:

hetzij vordert hij de ontbinding van de huurovereenkomst met eventuele schadevergoeding,
hetzij vordert hij de uitvoering van de werken die noodzakelijk zijn om het goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

De rechter kan een vermindering van de huurprijs toestaan in afwachting van de uitvoering van de werken.

Voor de huurovereenkomsten die werden gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt de volgende sanctie. Het Vlaamse Woninghuurdecreet bepaalt dat als het gehuurde goed niet beantwoordt aan de elementaire vereisten het goed niet verhuurd mag worden, behalve met een renovatiehuurovereenkomst.

Als de verhuurder het pand toch verhuurt, kan de huurder aan de rechter de nietigheid van de huurovereenkomst vragen.

Als het gehuurde goed tijdens de huurovereenkomst niet meer beantwoordt aan de minimumvoorwaarden door een gebrekkig onderhoud door de verhuurder, kan de huurder kiezen tussen twee mogelijkheden:

ofwel kan hij de ontbinding van de huurovereenkomst vragen en eventueel een schadevergoeding;
ofwel kan hij de uitvoering van de nodige werken vragen om het goed weer te laten voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

De rechter kan ook hier in afwachting van de uitvoering van de werken een vermindering van de huurprijs toestaan.