FAQ 31. Hoe in rechte optreden?
1.
De verzoeningsprocedure
Bij gebrek aan
overeenstemming over een punt betreffende de huur hebben huurder en verhuurder er
alle belang bij om eerst een verzoeningsprocedure te beginnen eerder dan een geding.
Het voornaamste voordeel van de verzoeningsprocedure is dat deze kosteloos is.
Er zijn geen gerechtskosten aan verbonden en het brengt niet noodzakelijk een
beroep op een advocaat mee. De aanvraag tot een verzoeningsprocedure kan zelfs
mondeling gebeuren op de griffie van het vredegerecht van het kanton waar het
gehuurde goed gelegen is.
Daarna zullen de partijen worden opgeroepen (via een eenvoudige brief van de griffie) om op een bepaalde dag en een bepaald uur voor de vrederechter te verschijnen. Twee oplossingen zijn mogelijk:
- ofwel lukt de verzoening: in dit geval zal het proces-verbaal akte nemen van het akkoord van de partijen; dit akkoord heeft dezelfde waarde als een vonnis;
- ofwel verschijnt één van de partijen niet of is er geen akkoord bereikt: dan rest enkel de mogelijkheid van een gerechtelijke procedure.
De verzoeningspoging is
geregeld in de artikelen 731 tot 734 van het Gerechtelijk Wetboek onder de
benaming ‘minnelijke schikking’.
Zelfs als een partij beslist om niet eerst gebruik te maken van de verzoeningsprocedure en meteen een vordering ten gronde in te leiden, is hoe dan ook voortaan in de wet bepaald dat de rechter eerst poogt de partijen te verzoenen alvorens de procedure ten gronde voort te zetten (artikel 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek, gewijzigd bij artikel 2 van de wet van 18 juni 2008 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat betreft de procedure inzake bepaalde huurgeschillen).
Deze nieuwe regel is van toepassing op alle vorderingen betreffende de huur van woningen.
2.
De gerechtelijke procedure
a. De vrijwillige verschijning
De partijen (huurder en
verhuurder) kunnen vrijwillig verschijnen voor de vrederechter en hem vragen akte
te nemen van deze verschijning.
Welke
zijn de voordelen van deze procedure?
De vrijwillige
verschijning vermindert de gerechtskosten en laat partijen toe van bij de
aanvang hun wederzijdse posities duidelijk te omschrijven.
b. Inleiding van een vordering door het indienen van
een verzoekschrift
Het indienen van een verzoekschrift is een procedure, speciaal voor het inleiden van vorderingen betreffende huurgeschillen. De verzoeker legt op de griffie van het vredegerecht van het kanton waarin het gehuurd goed zich bevindt een verzoekschrift neer. Dit verzoekschrift moet, op straffe van nietigheid, het volgende vermelden:
- de datum, maand en jaar;
- de naam, voornaam, beroep en woonplaats van de verzoeker (of aanvrager);
- de naam, de voornaam en de woonplaats, of bij gebrek aan woonplaats, de verblijfplaats van de persoon tegen wie de vordering is ingesteld;
- het voorwerp van de vordering en de korte samenvatting van de middelen van de vordering (d.w.z. de bepalingen van de huurovereenkomst, de artikelen van het Burgerlijk Wetboek, ...);
- de handtekening van de verzoeker of van zijn advocaat.
Er moet bovendien een
recent getuigschrift van de woonplaats van de tegenpartij bij het
verzoekschrift worden gevoegd. Dit getuigschrift van de woonplaats dient te worden
afgegeven door het gemeentebestuur van de woonplaats van de tegenpartij. De
griffier roept de partijen via gerechtsbrief op om voor de vrederechter te
verschijnen. Een afschrift van het verzoekschrift wordt bij de oproepingsbrief
gevoegd.
Welke
zijn de voordelen van deze procedure?
Deze procedure inzake huurbetwistingen is aan te raden
wanneer de vrijwillige verschijning van partijen onmogelijk blijkt. Via het
indienen van een verzoekschrift vermijdt men de kosten van de betekening van
een dagvaarding.
c. Inleiding van een vordering door dagvaarding
Men kan ook beroep doen
op een gerechtsdeurwaarder om de tegenpartij te dagvaarden wanneer men een
rechtsvordering wil beginnen. De kosten van een betekening moeten eerst door de
verzoeker aan de gerechtsdeurwaarder worden betaald. Indien men niet vertrouwd
is met de gerechtelijke procedure of wanneer het gaat om een ingewikkeld
juridisch probleem, verdient het aanbeveling zich tot een advocaat te wenden.
d. De uithuiszetting
De uithuiszetting werd
gehumaniseerd door de wet van 30 november 1998 tot verwijzing van sommige
bepalingen van het Gerechtelijk Wetboek betreffende de rechtspleging inzake
huur van goederen en van de wet van 30 december 1975 betreffende de goederen, buiten
particuliere eigendommen gevonden of op de openbare weg geplaatst ter uitvoering
van vonnissen van uitzetting (Belgisch Staatsblad van 1 januari 1999).
Voor de uithuiszetting
van een huurder op wiens overeenkomst de huurwet van toepassing is en waarvan
uit de inleidende akte blijkt dat het gehuurde goed hem tot woonplaats of, bij
gebreke hiervan, tot verblijfplaats dient, voorziet deze wet in:
- De preventieve
verwittiging van het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn Een afschrift van iedere inleidende akte waarin de uithuiszetting van de huurder wordt gevorderd, wordt aan het OCMW gezonden. Deze mededeling wordt gedaan ofwel door de griffier in geval van inleiding bij verzoekschrift of vrijwillige verschijning, ofwel door de gerechtsdeurwaarder in geval van inleiding bij dagvaarding.
De huurder kan zich
tegen de mededeling aan het OCMW verzetten. Hij doet dit hetzij in het proces-verbaal
van vrijwillige verschijning hetzij door zijn verzet aan de griffier of de
gerechtsdeurwaarder kenbaar te maken binnen een termijn van twee dagen na de
kennisgeving van het verzoekschrift, respectievelijk de betekening van de
dagvaarding. Deze mogelijkheid van verzet moet worden vermeld in het verzoekschrift
of de dagvaarding door opname van de tekst van artikel 1344ter, § 4,
eerste lid, Gerechtelijk
Wetboek.
Eens het OCMW werd verwittigd, biedt het, op de meest aangewezen wijze, aan om, binnen zijn wettelijke opdracht, hulp te bieden.
- Een termijn van een maand vanaf de betekening van het vonnis tot de uithuiszetting gedurende dewelke de uithuiszetting niet mag worden uitgevoerd
De uithuiszetting kan in ieder geval niet ten uitvoer worden gelegd voor afloop van een termijn van één maand na de betekening van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder.
Op deze regel bestaan
drie uitzonderingen:
1. De verhuurder bewijst dat de huurder van het
goed reeds verlaten heeft;
2. De huurder en de
verhuurder zijn een andere termijn overeengekomen en dit akkoord wordt in het
vonnis tot uithuiszetting opgenomen;
3. De rechter verlengt
of verkort de termijn op verzoek van de huurder of de verhuurder. De verzoeker dient
het bewijs te leveren van uitzonderlijk ernstige omstandigheden. De rechter
houdt daarbij onder meer rekening met de mogelijkheden van de huurder om
opnieuw gehuisvest te worden in dusdanige omstandigheden dat geen afbreuk wordt
gedaan aan de eenheid, de financiële middelen en de behoeften van het gezin en
dit in het bijzonder gedurende de winterperiode.
De gerechtsdeurwaarder moet de huurder of de bewoners van het goed in ieder geval ten minste vijf werkdagen van tevoren op de hoogte brengen van de werkelijke datum van de uithuiszetting.
- Voorschriften betreffende het lot van de inboedel van de uitgezette huurder
Bij de betekening van
het vonnis van uithuiszetting dient de gerechtsdeurwaarder de huurder mee te delen
wat er met zijn goederen zal gebeuren indien hij geen gevolg geeft aan het
vonnis.
De goederen van de
huurder die zich na verloop van de wettelijke of van de door de rechter
bepaalde termijn nog in de woning bevinden, zullen bij de uitvoering van de uithuiszetting
op kosten van de huurder op de openbare weg worden gezet.
Indien de goederen de
openbare weg belemmeren, zullen ze door het gemeentebestuur op kosten van de
huurder worden weggenomen en gedurende zes maanden worden bewaard, tenzij het
gaat om goederen die aan snel bederf onderhevig zijn of schadelijk zijn voor de
openbare hygiëne, gezondheid of veiligheid.
Het gemeentebestuur legt
van alle weggenomen en bewaarde goederen een register aan. De huurder kan
kosteloos een uittreksel bekomen uit dat register met vermelding van zijn
weggenomen goederen.
Het gemeentebestuur kan de teruggave van de goederen afhankelijk stellen van de betaling van de kosten voor het weghalen en het bewaren ervan. Dit retentierecht geldt niet voor de goederen die krachtens artikel 1408, § 1, Gerechtelijk Wetboek niet vatbaar zijn voor beslag, bijvoorbeeld bedden en beddengoed, kleren en kleerkasten, een wasmachine, een strijkijzer, een eettafel met stoelen, een kookfornuis, een koelkast, studiegoederen en beroepsgoederen. Voor de volledige lijst van onbeslagbare goederen en alle voorwaarden voor onbeslagbaarheid dient men artikel 1408 van het Gerechtelijk Wetboek te raadplegen.
3.
Juridische bijstand en rechtsbijstand
a. Juridische eerstelijnsbijstand
Er is sprake van juridische
eerstelijnsbijstand wanneer men juridische bijstand verleent in de vorm van
praktische inlichtingen, juridische informatie, een eerste juridisch advies of
de verwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie.
De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereen en wordt onder meer verleend door advocaten op zitdagen in de justitiehuizen en de Gerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstand door advocaten is kosteloos.
De juridische
eerstelijnsbijstand wordt in elk gerechtelijk arrondissement georganiseerd door
de commissies voor juridische bijstand.
b. Juridische tweedelijnsbijstand (pro Deo)
Naast de juridische
eerstelijnsbijstand is er ook sprake van een juridische tweedelijnsbijstand.
Dit is het verlenen van juridische bijstand door een advocaat in de vorm van
een omstandig juridisch advies of bijstand in het kader van een procedure of een
geding.
De tweedelijnsbijstand
staat niet open voor iedereen. Enkel personen die over onvoldoende inkomsten
beschikken komen hiervoor in aanmerking. Al naar gelang de graad van onvermogen
is de bijstand gedeeltelijk of volledig kosteloos.
De aanvrager richt zijn
verzoek voor het bekomen van tweedelijnsbijstand tot het bureau voor juridische
bijstand van de Orde van Advocaten.
Voor meer informatie over
de juridische bijstand kan u zich wenden tot een justitiehuis of tot het bureau
voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten.
c. Rechtsbijstand
Waar de juridische tweedelijnsbijstand
betrekking heeft op de kosten van bijstand door een advocaat, heeft de
rechtsbijstand betrekking op de ‘gerechtskosten’.
De verzoeker die bewijst
onvoldoende inkomsten te hebben kan, al naar gelang de graad van zijn onvermogen,
geheel of gedeeltelijk worden ontslagen van de betaling van de gerechtskosten
en de kosten van de tussenkomst van openbare en ministeriële ambtenaren, zoals
bijvoorbeeld een gerechtsdeurwaarder.
Voor geschillen die tot de bevoegdheid van de vrederechter behoren, zoals geschillen inzake huur van onroerende goederen, wordt het verzoek tot rechtsbijstand ingediend bij de vrederechter die de zaak zal behandelen of reeds behandelt.