FAQ 30. Wat gebeurt er indien het gehuurde goed van eigenaar verandert?
30.1 Huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019
Bij de huurovereenkomsten die gesloten werden voor 1 januari 2019 én die onder de federale woninghuurwet vallen wordt een onderscheid gemaakt naargelang de huurovereenkomst vaste datum had voor de vervreemding van het gehuurde goed.
De huurwet bevat een aantal bepalingen die belangrijk zijn voor de huurder, wanneer het gehuurde goed verkocht wordt of het voorwerp uitmaakt van een schenking.
De bescherming van de huurder is in het geval dat het gehuurde goed van eigenaar verandert niet altijd gelijk. Het ligt eraan of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed. Hiermee wordt trouwens nogmaals het belang van de registratie benadrukt.
1. De huurovereenkomst heeft een vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed
Wanneer de huurovereenkomst een vaste datum heeft (d.w.z. wanneer deze bijvoorbeeld geregistreerd werd) vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning de rechten van de vroegere verhuurder verkrijgen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte.
Dat betekent dat hij de huurovereenkomst precies op dezelfde wijze zal moeten naleven als de oorspronkelijke verhuurder en hij precies dezelfde rechten en verplichtingen als deze zal hebben. De huurder moet dus niet ‘lijden’ onder deze verandering van eigenaar.
Voorbeeld:
Een huurovereenkomst wordt gesloten voor een duur van negen jaar, tot 31 maart 2011 en werd geregistreerd. De woning wordt in juni 2003 verkocht. De koper ‘neemt de plaats in’ van de verhuurder. Hij kan na het verlijden van de authentieke akte op elk ogenblik een einde stellen aan de huurovereenkomst om het goed persoonlijk te betrekken, mits het inachtnemen van een opzeggingstermijn van zes maand. Indien hij werken wil uitvoeren of de overeenkomst wil beëindigen mits een vergoeding, moet hij tot 31 maart 2005 wachten, d.w.z. het einde van de eerste driejarige periode, en, indien de opzegging niet gemotiveerd is, aan de huurder een vergoeding gelijk aan negen maand huurprijs betalen.
Deze wijziging is niet toepasselijk op de geschreven huurovereenkomsten van bepaalde duur die vóór 28 februari 1991 werden gesloten.
2. De huurovereenkomst heeft geen vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed
a. Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode van minder dan zes maand: hij is niet beschermd
De koper kan de huurovereenkomst beëindigen zonder motief of vergoeding.
b. Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens zes maand
De koper treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, met nochtans een zeer belangrijke afwijking. De koper kan de huurovereenkomst beëindigen
• mits een opzegging van drie maand (in plaats van zes maand);
• om het goed persoonlijk te betrekken, of om belangrijke werken uit te voeren of mits een vergoeding;
• zonder het einde van de driejarige periode af te wachten.
De koper dient deze opzegging aan de huurder te betekenen binnen een termijn van drie maand te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte.
Indien deze termijn verstreken is, verliest de koper dit bijzonder voordeel hem door de huurwet geschonken. Hij moet de huurovereenkomst naleven zoals de oorspronkelijke verhuurder.
30.2 Huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019
Het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat wanneer de verhuurde woning van eigenaar verandert, de nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomst moet respecteren. Hij neemt als nieuwe verhuurder alle rechten en plichten van de oude verhuurder over, zelfs indien de huurovereenkomst zou bepalen dat de huurder uit de woning kan worden gezet in geval van vervreemding. Dergelijke bepaling is dan ook nietig. Voor de nieuwe eigenaar gelden dezelfde opzegvoorwaarden als voor de vorige verhuurder.
Voor het sluiten van de overeenkomst tot overdracht van de woning moet de verhuurder de kandidaat-overnemer op de hoogte brengen van de verhuring van het goed en van het type huurovereenkomst. De inhoud van de huurovereenkomst moet ook worden overgenomen in de overeenkomst tot overdracht van het zakelijk recht.