FAQ 29. Mag een woning die als hoofdverblijfplaats dient voor de huurder worden onderverhuurd?
In verband met de onderhuur gelden de volgende regels.
1. De huurder die het goed dat hij huurt niet bewoont,
mag dit goed niet onderverhuren, geheel of gedeeltelijk, aan een onderhuurder
die het tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen
Op
dit principieel verbod zijn twee belangrijke uitzonderingen:
a. De
onderverhuring is mogelijk door een rechtspersoon aan een minderbegoed
natuurlijk persoon.
De
wet van 13 april 1997 maakt het mogelijk dat een gemeente, een OCMW, een VZW of
een vennootschap met sociaal oogmerk een goed dat zij huren op hun beurt
volledig gaan onderverhuren aan personen die minder begoed zijn of zich in een behatenswaardige
sociale positie bevinden.
De woning zal dan uitsluitend als hoofdverblijfplaats van deze personen dienen.
Niet alleen de onderhuur, maar ook de hoofdhuurovereenkomst valt onder toepassing van afdeling II inzake de woninghuur.
De
wet stelt, als bijkomende bijkomende voorwaarde voor de geldigheid, dat de
hoofdverhuurder met deze specifieke vorm van onderhuur op voorhand instemt.
Deze
vorm van onderverhuring is mogelijk (voor de nieuwe of vernieuwde huurovereenkomsten)
vanaf 31 mei 1997.
b. de
onderverhuring is ook mogelijk door een handelshuurder aan een natuurlijk
persoon.
De
wet van 13 april 1997 maakt het eveneens mogelijk dat een handelshuurder een
gedeelte van het door hem gehuurde pand onderverhuurt aan een persoon die het
als hoofdverblijfplaats bestemt.
Er zijn drie voorwaarden voor de geldigheid van deze onderverhuring:
- in het handelshuurcontract mag geen verbod tot onderverhuring staan;
- slechts een gedeelte van het gehuurde goed mag worden onderverhuurd als hoofdverblijfplaats;
- de handelshuurder moet zijn handel behouden in het gehuurde goed.
De hoofdhuurovereenkomst blijft onderworpen aan de handelshuurwet. De onderhuur is onderworpen aan de afdeling II inzake woninghuur.
2.
De huurder die een woning tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, kan het geheel
van deze woning niet onderverhuren
De
huurder mag slechts een gedeelte van deze woning onderverhuren en uitsluitend
indien hij het overige gedeelte van de gehuurde woning als zijn eigen hoofdverblijfplaats
blijft bewonen. Het gedeelte van de woning dat onderverhuurd wordt, mag al dan
niet als hoofdverblijfplaats dienen voor de onderhuurder. Indien de woning als
hoofdverblijfplaats dient voor de onderverhuurder, en indien de toepassingsvoorwaarden
van de afdeling II verenigd zijn (betreffende het akkoord over deze
bestemming), gaat het om een huurovereenkomst betreffende een
hoofdverblijfplaats waar de hoofdhuurder de verhuurder is en de onderhuurder de
huurder.
Deze huurovereenkomst (onderhuur) is normaal onderworpen aan de bepalingen van de woninghuurwet, maar onder bepaalde voorwaarden en met enkele uitzonderingen:
- de duur van de onderhuur mag de nog resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst niet te boven gaan;
- de hoofdhuurder is ertoe gehouden, alvorens deze onderhuur te sluiten, de onderhuurder van zijn hoedanigheid en de omvang van zijn rechten op de hoogte te brengen;
- wanneer de verhuurder de hoofdhuur beëindigt, moet de hoofdhuurder de onderhuurder verwittigen binnen de 15 dagen volgend op de ontvangst van de opzegging, en de onderhuurder laten weten dat zijn eigen contract van de onderhuur op dezelfde datum eindigt als de hoofdhuur.
Indien het de huurder is die vroegtijdig een einde stelt aan de hoofdhuur moet hij:
- aan de onderhuurder een opzegging van drie maand geven, vergezeld van een afschrift van de opzegging die hij aan de verhuurder heeft gegeven, en
- aan de onderhuurder een wettelijke vergoeding gelijk aan drie maand huurprijs betalen.
Indien
de hoofdhuur eindigt, en als gevolg daarvan de onderhuur ook eindigt, mag de
onderhuurder de verlenging wegens buitengewone omstandigheden niet aanvragen.
Alleen de hoofdhuurder (en niet de onderhuurder) is verantwoordelijk ten opzichte van de hoofdverhuurder. De hoofdhuurder is eveneens ten opzichte van de onderhuurder verantwoordelijk voor het niet naleven van deze bepalingen.