FAQ 27. Wat is een huurovereenkomst met renovatie?

De wet van 13 april 1997 heeft het principe van de renovatiecontracten beter omschreven.

In de huurwet worden er een bepaald aantal verplichtingen en strikte bepalingen voorzien betreffende enerzijds de duur van de overeenkomsten, de mogelijkheden om deze te beëindigen en anderzijds betreffende de staat waarin het gehuurde goed moet worden gesteld.

Nochtans aanvaarden huurders dikwijls – of verlangen zij - om zelf, in het goed dat ze bewonen, een zeker aantal kleine veranderingen aan te brengen, werken uit te voeren (kleine of grote) die niet alleen hun levensomgeving verbeteren, maar ook de staat van de woning in het algemeen ten goede komen. De huurwet heeft dit initiatief willen aanmoedigen.

1. Indien partijen een renovatieovereenkomst sluiten dient dit schriftelijk te gebeuren en partijen dienen zo duidelijk mogelijk te bepalen:

welke de werken zijn die de huurder zal uitvoeren en de termijn die hij hiervoor zal nodig hebben;
welke de tegenprestatie zal zijn waartoe de verhuurder zich verbindt, evenals de duur van deze verbintenis die niet noodzakelijk gebonden is aan de termijn die nodig is voor het uitvoeren van de werken.

2. De wet staat zelfs bij het sluiten van zulke huurovereenkomst een afwijking toe aan de regel die de naleving van de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid oplegt, maar slechts onder vijf cumulatieve voorwaarden:

de geplande werken moeten minstens tot doel hebben de onvolkomendheden van de woning op dit vlak te verhelpen;
de renovatiewerken moeten precies omschreven zijn;
de aanvang voor de werken moet binnen een redelijk tijdstip zijn bepaald;
er mag geen huur worden gevraagd tijdens de termijn die overeengekomen is om de renovatiewerken uit te voeren;
de termijn moet redelijkerwijs voldoende zijn om die werken uit te voeren.

Voorbeeld:

Het gehuurde goed beschikt niet over stromend water maar de huurder verbindt zich ertoe om de nodige werken uit te voeren om dit te installeren. Dit betekent echter niet dat de huurovereenkomst met renovatie uitsluitend voor de verwezenlijking van deze ‘elementaire’ werken kan beoogd worden. Deze huurovereenkomst kan ook gesloten worden met het oog op het uitvoeren van werken ter vergroting, verfraaiing of verbetering van het comfort welke niet strikt noodzakelijk zijn.

3. De wet bepaalt ook dat de werken die de huurder zal uitvoeren in het kader van ‘een huurovereenkomst met renovatie’ een tegenprestatie van de verhuurder zullen meebrengen.

De tegenprestatie van de verhuurder kan bestaan uit:

ofwel een vermindering of kwijtschelding van de huurprijs;
ofwel ziet de verhuurder af van het recht om een herziening van de huurprijs te vragen;
ofwel verbindt de verhuurder zich ertoe om de huurovereenkomst niet te beëindigen (om welke reden ook, met inbegrip van de persoonlijke betrekking van het goed), en gedurende een periode die in het contract bepaald moet zijn en die langer of korter dan negen jaar kan zijn volgens de omvang van de geplande werken.

Na het uitvoeren van de werken wordt op verzoek van de meest gerede partij overgegaan tot de oplevering en dit in aanwezigheid van de huurder en verhuurder.

De bepalingen zijn van toepassing op de renovatiecontracten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.