FAQ 21. Hoe worden de kosten en lasten verdeeld?

21.1 Huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019

Voor de huurovereenkomsten die gesloten werden voor 1 januari 2019 en onder de federale huurwet vallen geldt de volgende regeling in verband de kosten en lasten.

Bovenop de betaling van de huurprijs is de huurder dikwijls verplicht, volgens de huurovereenkomst, bepaalde uitgaven te zijnen laste te nemen of ze aan de verhuurder terug te betalen. Zoals bijvoorbeeld: de lasten van verbruik, onderhoud, ...

In het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder of verhuurder is die deze kosten en/of lasten moet betalen. Belangrijke uitzondering hierop is de onroerende voorheffing. De wet verbiedt eveneens om bemiddelingskosten van een immobiliënagentschap te verhalen op de huurder.

De kosten en lasten moeten steeds los van de huur in een afzonderlijke rekening van de huur worden opgeheven. Deze regel is verplichtend.

Deze regel is van toepassing zelfs indien de kosten en lasten in vaste bedragen werden vastgesteld, d.w.z. forfaitair zijn.

Indien dit het geval is, dus indien de kosten en de lasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld: 75 euro per maand) mogen de partijen deze niet eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en lasten die hoger of lager zouden zijn dan het forfaitair bedrag.

De huurder of verhuurder mogen echter op ieder tijdstip aan de vrederechter vragen:

ofwel de herziening van het bedrag van de forfaitaire kosten en lasten;
ofwel hun omzetting in werkelijke kosten en lasten.

De huurwet voorziet dat de rechter uitspraak doet onder meer door rekening te houden met de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven en, dat hij telkens als het mogelijk is, tot de omzetting zal beslissen.

Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald, voorziet de wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De bewijsstukken moeten worden voorgelegd. De huurder heeft dus het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen.

Een speciale regel bestaat inzake de uitvoering van deze verplichting wanneer het gehuurde goed een onderdeel is van een appartementsgebouw waarvan het beheer door eenzelfde persoon wordt gedaan (dit kan een gevolmachtigde zijn, de eigenaar zelf of een maatschappij). In dit geval beschouwt de wet dat de voorwaarde betreffende het voorleggen van de bewijsstukken vervuld is indien de verhuurder de huurder een overzicht geeft van de kosten en lasten en aan de huurder de mogelijkheid wordt gegeven om de bewijsstukken in te kijken op de woonplaats van de fysieke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer van het goed waarneemt.

Opmerking: deze regels betreffende de betaling van de kosten en lasten zijn verplichtend.

21.2 Huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019

Naast de huurprijs krijgt de huurder vaak een aantal kosten en lasten aangerekend. Voor een groot aantal kosten en lasten ligt vast wie ze moet betalen. Deze regels zijn van dwingend recht en partijen mogen er dus niet van afwijken.

Let op! Deze regel is niet van toepassing op onderhuurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2019 zijn gesloten, als de hoofdhuurovereenkomst nog voor die datum werd gesloten.

Kosten en lasten waarvoor niets is bepaald, zijn te verdelen als volgt;

De verhuurder betaalt de kosten en lasten die te maken hebben met de zakelijke rechten op de woning;
De huurder betaalt de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning.