FAQ 20. Hoe de huurprijs berekenen?
1. Mag de huurprijs vrij worden bepaald?
a. Mag de huurprijs
geïndexeerd worden?
b. Wanneer mag de
huurprijs geïndexeerd worden?
De verjaring
c. Hoe de indexatie
berekenen?
Hoe de basishuurprijs bepalen?
Hoe bepaalt men het
aanvangsindexcijfer?
Hoe het nieuwe indexcijfer
bepalen?
d. Hoe de indexcijfers voor de berekening van de huurindexering kennen?
3. Mag de huurprijs herzien worden?
1. Mag de huurprijs vrij worden bepaald?
Hier gelden twee belangrijke regels:
De huurprijs wordt,
telkens wanneer een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten, of het nu gaat om
dezelfde verhuurder en zelfde huurder of om andere personen, vrij bepaald
tussen de partijen. Dit is niet het geval wanneer het gaat over opeenvolgende
huurovereenkomsten van korte duur met verschillende huurders, die beëindigd
werden door de verhuurder.
Met andere woorden, de huurprijzen zijn niet gereglementeerd. De huurwet behoudt dit fundamenteel principe.
Voorbeeld:
Wanneer de partijen bij het verstrijken van een huurovereenkomst van negen jaar besluiten een nieuwe overeenkomst van negen jaar te sluiten, of een nieuwe huurovereenkomst van drie jaar, dan wordt de nieuwe huurprijs vrij bepaald.
- Daarentegen blijft de oorspronkelijke huurovereenkomst geldig telkens wanneer de huurovereenkomst tussen dezelfde partijen verlengd wordt. De huurprijs kan bij deze gelegenheid niet worden gewijzigd.
Voorbeeld 1:
Bij het einde van een huurovereenkomst van negen jaar beëindigen noch de verhuurder noch de huurder de overeenkomst; de huurovereenkomst wordt telkens verlengd voor opeenvolgende perioden van drie jaar, onder dezelfde voorwaarden.
Het is dezelfde huurovereenkomst die verder loopt en de huurprijs mag niet worden gewijzigd.
Bij het einde van een huurovereenkomst van één jaar beslissen de partijen schriftelijk hun contractuele relatie met één of twee bijkomende jaren verder te zetten; de huurwet laat dit slechts toe in het kader van eenzelfde huurovereenkomst en daardoor kan de huurprijs niet worden gewijzigd. Indien op het einde van een contract van korte duur, de huurder de huur verderzet zonder dat een nieuwe overeenkomst werd gesloten, wordt de overeenkomst beschouwd als zijnde gesloten voor een periode van negen jaar, die ingaat bij de aanvang van het oorspronkelijk contract. De overeenkomst loopt dus verder zonder dat de huurprijs om deze reden kan worden gewijzigd.
Het principe blijft wel behouden van de jaarlijkse indexatie van de huurprijs en de mogelijkheid om de huurprijs te herzien in de loop van de huurovereenkomst.
De indexatie houdt een periodische aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud in.
a. Mag
de huurprijs geïndexeerd worden?
Vóór 1991 mocht de huurprijs slechts worden geïndexeerd wanneer de partijen dit voorzien hadden. Deze regel is nog toepasselijk op contracten van bepaalde duur gesloten vóór 28 februari 1991. Voor de contracten die gesloten werden vanaf 28 februari 1991 gelden de volgende principes: de huurprijs mag altijd geïndexeerd worden, eens per jaar, op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding,van de huurovereenkomst, zelfs indien het contract dit niet voorziet. Deze regel is niet verplicht dus het contract mag voorzien dat er geen idexatie is, en in dat geval kan deze ook niet gevorderd worden.
Kortom, de indexatie is sinds 28 februari 1991 steeds toegelaten voor de mondelinge huurovereenkomsten; voor de geschreven huurovereenkomsten is zij toegelaten behalve wanneer het contract dit uitdrukkelijk uitsluit.
Voor de contracten die worden gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 is er een bijkomende voorwaarde om de huurprijs te mogen indexeren: het huurcontract moet namelijk schriftelijk zijn gesloten. Bij een mondeling contract mag geen indexatie gebeuren. De nieuwe bepaling geldt niet voor de mondelinge contracten gesloten vóór 26 februari 1991.
b.
Wanneer mag de huurprijs geïndexeerd worden?
Elk jaar ten vroegste op
de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract.
Echter:
- de indexatie gebeurt niet automatisch: de verhuurder moet dit schriftelijk aan de huurder vragen;
- deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag
Voorbeeld:
Een huurovereenkomst werd gesloten in maart 1997 en treedt in werking op 1 april 1997. De verhuurder mag de indexatie vorderen vanaf 1 april 1998. Indien hij vergeet dit te doen kan hij het later vragen. Maar indien hij de indexatie bijvoorbeeld slechts vanaf 15 september 1998 vordert, zal hij de betaling ervan slechts mogen eisen voor de maanden juni, juli, augustus en september 1998, en voor de volgende maanden natuurlijk.
De
verjaring
De verjaring is een
middel om, na verloop van een bepaalde tijd, bevrijd te worden van schuld; dit
betekent hier dus voor de huurder bevrijd te worden van de betaling van het
bedrag dat volgt uit de indexatie van de huurprijs.
De rechtsvordering van
de verhuurder tot betaling van dit bedrag verjaart na één jaar, te rekenen
vanaf de verzending van het aangetekend schrijven aan de huurder.
De verhuurder heeft dus één jaar, vanaf het versturen van deze aangetekende brief, om in rechte (door een verzoekschrift of dagvaarding) de betaling van het bedrag dat volgt uit de indexatie te eisen.
Voorbeeld:
Een huurovereenkomst wordt gesloten op 15 maart 2007 en treedt in werking op 1 april 2007. De indexatie van de huurprijs mag door de verhuurder schriftelijk gevorderd worden, vanaf 1 april 2008. Indien hij tot 4 augustus 2008 wacht om dit te doen, is de indexatie verschuldigd vanaf deze datum voor de drie maand die de maand van de aanvraag voorafgaan, d.w.z. voor de maanden mei, juni en juli en voor de volgende maanden.
Vanaf de datum van de aanvraag ontstaat de verplichting voor de huurder de indexatie te betalen en begint de verjaring van de rechtsvordering van de verhuurder. Hij moet zijn vordering indienen voor 4 augustus 2009 indien de verhogingen voor de maanden mei tot juli 2008 niet vrijwillig worden betaald.
c. Hoe
de indexatie berekenen?
Volgende regels over
indexatie zijn van toepassing op alle huurovereenkomsten.
De indexatie gebeurt steeds op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de gezondheidsprijzen. Om het bedrag van de geïndexeerde huurprijs te
kennen, wordt de volgende formule toegepast.
basishuurprijs X nieuw indexcijfer
aanvangsindexcijfer
Voorbeeld:
Een huurovereenkomst werd gesloten in augustus 2008 en trad in werking op 1 september 2008 met een huurprijs van 400 euro. Tot op het einde van de overeenkomst:
- zal de basisprijs 400 euro bedragen;
- zal het indexcijfer dat zijn van juli 2008, dus 111,22 (basis 2004).
Elk jaar zal het nieuwe indexcijfer dat zijn van de maand augustus. In 2009: 110,66, in 2010: 112,94 enzovoort.
De datum van 'sluiting' die in overweging moet worden genomen voor de keuze van de juiste formule, en het aanvangsindexcijfer waarmee men moet rekening houden, is de datum van de herziening.
Voorbeeld:
Een huurovereenkomst is
mondeling gesloten in 1983. De huurprijs werd op 7000 frank vastgesteld. Deze
overeenkomst wordt verondersteld begonnen te zijn op 1 januari 1987.
Ingevolge een rechtsvordering
bekwam de verhuurder een herziening van de huurprijs op 1 januari 1993, dus op
het einde van de tweede driejarige periode. De nieuwe huurprijs werd op 15 000
frank vastgesteld.
De basishuurprijs bedraagt nu 15 000 frank, om te zetten in euro vanaf 1 januari 2002 en het aanvangsindexcijfer is dat van de maand december 1992.
Hoe de basishuurprijs
bepalen?
De basishuurprijs mag nooit de door de huurder verschuldigde kost en lasten bevatten.
De definitie varieert in functie van de datum waarop de overeenkomst werd gesloten:
- indien de overeenkomst nog in werking trad voor januari 1984 is de basishuurprijs: ofwel deze als dusdanig bepaald door een rechterlijke beslissing ingevolge een vordering ingediend voor 28 februari 1991; ofwel, indien er geen rechterlijke beslissing dienaangaande was, is het de basishuurprijs die als referentie diende bij het berekenen van de huurprijs die steeds werd betaald tussen 1 januari en 31 december 1990, indien dit bedrag werd aangevochten; en ten slotte, is het de laatste huurprijs die betaald werd tijdens het jaar 1983.
- indien de overeenkomst werd gesloten vanaf 1 januari 1984:.de basishuurprijs is deze die werd overeengekomen tijdens het sluiten van de huurovereenkomst of die werd bepaald door een rechtelijke beslissing.
Hoe
bepaalt men de aanvangsindexcijfer?
De definitie van het indexcijfer varieert ook in functie van de datum waarop de huurovereenkomst werd gesloten.
1. Indien de overeenkomst
nog werd gesloten voor 1 januari 1981: het aanvangsindexcijfer is dat van de maand
december 1982. Op basis van 1988 = 100, bedraagt het aanvangsindexcijfer 82,54
punten.
2. Indien de overeenkomst gesloten werd tussen 1 januari 1981 en 1 januari 1984 en in werking trad voor 1 januari 1984: het aanvangsindexcijfer is dat van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de indexatie kon worden toegepast in 1983 (of het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding van de overeenkomst, indien deze werking trad in 1983).
3. Indien de overeenkomst
in werking trad vanaf 1 januari 1984: het aanvangsindexcijfer is dat van de
maand die voorafgaat aan de maand waarin de overeenkomst werd gesloten.
4. Indien de overeenkomst werd gesloten vanaf 1 februari 1994: het aanvangsindexcijfer is het hiertoe berekende en benoemde indexcijfer (gezondheidsindex) van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de overeenkomst werd gesloten.
Hoe
het nieuwe indexcijfer bepalen?
Het is steeds het
indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand van
de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (en niet van de
maand van het sluiten van de huurovereenkomst).
Voor de indexeringen na 1 februari 1994 is het indexcijfer, dat gehanteerd moet worden, de gezondheidsindex.
d. Hoe de indexcijfers voor de berekening van de huurindexering kennen?
De FOD Economie berekent maandelijks de gezondheidsindex. Het meest recente gezondheidsindexcijfer vindt u altijd op de website: https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/gezondheidsindex
U kunt de indexatie ook zelf berekenen met de Huurcalculator: https://huurcalculator.statbel.fgov.be/NI/indicators/cpi/rent_nl.asp
Er werd reeds eerder gezegd dat de huurprijs tijdens eenzelfde huurovereenkomst, zelfs indien deze werd verlengd, niet kan worden gewijzigd. Deze basisregel blijft geldig voor alle geschreven contracten van bepaalde duur gesloten vóór 28 februari 1991. Voor alle andere overeenkomsten voorziet de regel echter een belangrijke versoepeling sinds de huurwet van 20 februari 1991 die onder bepaalde voorwaarden de herziening van de huurprijs toelaat of het nu gaat om een verhoging of een verlaging.
Deze herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke driejarige periode.
De herziening kan zowel door de huurder als de verhuurder aan de andere partij gevraagd worden maar uitsluitend binnen een precieze termijn: tussen de negende en zesde maand die het einde van de driejarige periode voorafgaat.
Voorbeeld:
Indien de huurovereenkomst in werking trad op 1 augustus 2006 kan de herziening van de huurprijs door elke partij gevraagd worden tussen 1 november 2008 en 31 januari 2009.
Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen:
- ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan;
- ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitend tussen de zesde en derde maand die de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaat.
De rechter kan de herziening toestaan in twee gevallen:
Eerste geval:
Hij kan een verhoging of verlaging van de huurprijs toestaan indien de vragende partij
bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden tenminste 20 % hoger of lager is dan de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs.
Voorbeeld:
De betaalde huurprijs
bedraagt 200 euro; de verhuurder moet bewijzen dat het gehuurde goed een
normale huurwaarde heeft van 240 euro minimum indien hij een aanvraag tot
herziening wil indienen. De huurder moet bewijzen dat de normale huurwaarde 160
euro bedraagt.
Tweede geval:
Hij kan tevens een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder die bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van werken die op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd, met ten minste 10 % van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs is gestegen.
De werken die de verhuurder heeft moeten uitvoeren om het goed in overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitsvereisten (zie KB 8 juli 1997) komen hiervoor niet in aanmerking. Deze bepaling is niet van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten vanaf 31 mei 1997.
De bewijzen vormen de voorwaarde voor het toekennen van een verhoging of een verlaging van de huurprijs door de rechter. De aanvrager moet kunnen aantonen dat het verschil tussen de huurwaarde en de betaalde huurprijs minstens 10 of 20 % bedraagt.
De rechter is niet gehouden om rekening te houden met dit verschil.
Hij kan bijvoorbeeld een
verschil van 30 % vaststellen en slechts een verhoging van 15 % toekennen. De
huurwet voorziet inderdaad dat de rechter uitspraak doet naar billijkheid.
Indien hij een herziening van het bedrag van de huurprijs toestaat wordt deze
van kracht vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode.
Door de wet van 13 april 1997 wordt de regel ingevoerd dat de basishuurprijs gedurende negen opeenvolgende jaren niet hoger mag zijn dan de geïndexeerde huurprijs, indien opeenvolgende contracten van korte duur worden gesloten met verschillende huurders telkens na opzeg van de verhuurder.
De geïndexeerde basishuurprijs
kan in de loop van deze negen jaar enkel worden verhoogd wanneer door nieuwe
omstandigheden of door verbeteringswerken de normale huurwaarde tenminste 10 %
of 20 % hoger wordt dan de eisbare huurprijs. De bewijslast daarvoor rust op de
verhuurder.
DUS:
De huurprijs mag gedurende negen jaar niet worden verhoogd (behoudens jaarlijkse indexering) wanneer het gaat om:
- korte duur contracten (drie jaar);
- na elkaar steeds met een andere huurder gesloten;
- en telkens opgezegd door de verhuurder.
De rechter zal de ten onrechte verhoogde huurprijs herleiden tot de proportioneel aangepaste huurprijs.
slechts na contactname met de vorige huurder zal de nieuwe huurder kunnen nagaan:
- of de vorige huurder ook een contract had van korte duur;
- of dit contract werd opgezegd door de verhuurder;
- of de nieuwe basishuurprijs niet hoger is dan de geïndexeerde basishuurprijs van de vorige huurder.
Dit geldt slechts voor de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997. De negenjarige periode kan maar aanvangen na deze datum!