FAQ 18. Wordt de huurovereenkomst beëindigd bij overlijden van de huurder of verhuurder?

18.1 Het overlijden van de verhuurder of de huurder

Ook met betrekking tot het overlijden van de huurder of verhuurder worden er verscheidene bepaling(en) opgenomen in de federale Woninghuurwet en het Vlaams Woninghuurdecreet. Welke bepaling(en) er van toepassing zijn op de huurovereenkomst hangt af van de datum van het sluiten van de huurovereenkomst (voor of vanaf 1 januari 2019).

a. Huurovereenkomst gesloten voor 1 januari 2019

Indien één van de partijen overlijdt, wordt er geen einde gesteld aan de overeenkomst met uitzondering van de huurovereenkomst voor het leven.

De erfgenamen, hetzij van de verhuurder hetzij van de huurder zijn dus gehouden om de lopende huurovereenkomst voort te zetten en kunnen er slechts een einde aan maken door naleving van de wettelijke voorwaarden.

b. Huurovereenkomst gesloten vanaf 1 januari 2019

Het overlijden van de verhuurder maakt geen einde aan de huurovereenkomst.

Indien de enige (nog) levende huurder overlijdt, wordt de huurovereenkomst automatisch ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden, tenzij de erfgenamen binnen die termijn verklaard hebben dat ze de huurovereenkomst willen verderzetten. Maar als de erfgenamen niet reageren of laten weten dat ze de huurovereenkomst niet willen verderzetten, wordt de huurovereenkomst ontbonden en heeft de verhuurder recht op een vergoeding van een maand huur.

Voorbeeld:

Als de laatste huurder overlijdt op 14 juni 2019, eindigt de huurovereenkomst automatisch op 31 augustus 2019. De erfgenamen moeten zolang de huur blijven betalen en moeten ook een bijkomende vergoeding van een maand huur betalen aan de verhuurder. Tegen 31 augustus 2019 moeten de erfgenamen het verhuurde goed ook leegmaken. De erfgenamen van de huurder kunnen de verhuurder ook voor 31 augustus 2019 laten weten dat ze de huurovereenkomst willen verderzetten.

Indien er geen erfgenamen zijn of zij de nalatenschap hebben verworpen, zal de woning tegen het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder niet zijn ontruimd. De verhuurder kan aan de vrederechter vragen om een curator aan te stellen. De vrederechter zal ter plaatse een beschrijving van de inboedel malen. Deze beschrijving overhandigt hij aan de curator die de huisraad zal verkopen en met de opbrengst ervan de verhuurder zal betalen. Als zich intussen erfgenamen bekendmaken die de nalatenschap aanvaarden, dan eindigt de taak van de curator. Zij moeten wel de curator vergoeden voor eventuele openstaande kosten.

18.2 De uitdrukkelijke ontbindende clausule

Er is sprake van een uitdrukkelijke ontbindende clausule indien het contract een clausule heeft voorzien dat het contract van rechtswege, d.w.z. automatisch beëindigd wordt in het geval één van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt.

Voorbeeld:

Indien de huurder gedurende twee opeenvolgende maanden de huurprijs niet betaalt. Dergelijke clausule ‘de uitdrukkelijke ontbindende clausule’ genaamd, is nietig. Ze kan niet worden ingeroepen. Ingeval van een fout begaan door één van der partijen kan alléén de rechter de ontbinding van het contract uitspreken.