FAQ 14. Huurovereenkomst met een korte duur (3 jaar of minder)

De bepalingen van de federale Woninghuurwet zijn van toepassing op de huurovereenkomsten van korte duur die werden gesloten voor 1 januari 2019. Deze regeling verschilt van de regeling die het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet voor de huurovereenkomsten van korte duur die in Vlaanderen gesloten werden vanaf 1 januari 2019. De volgende FAQ wordt dan ook onderverdeeld volgens het tijdstip van het sluiten van de huurovereenkomst.

14.1 Huurovereenkomsten van korte duur gesloten voor 1 januari 2019

In de federale Woninghuurwet wordt voorzien dat de partijen tevens een overeenkomst kunnen sluiten of verschillende opeenvolgende overeenkomsten voor een totale duur van niet meer dan drie jaar.

Noch de huurder, noch de verhuurder kunnen de overeenkomst vroegtijdig beëindigen tenzij contractueel anders werd overeengekomen.

De wet van 13 april 1997 heeft het principe van de korte duur contracten gewijzigd.

Voor de korte duur contracten die gesloten worden vanaf 31 mei 1997 of vernieuwd of verlengd worden na deze datum, gelden de volgende bepalingen:

het blijft mogelijk een - schriftelijke - overeenkomst te sluiten of opeenvolgende overeenkomsten voor een totale duur van niet meer dan drie jaar;
dergelijke contracten kunnen echter slechts één keer, schriftelijk, en onder dezelfde voorwaarden (o.m. dezelfde huurprijs) worden verlengd;
de duur van deze opeenvolgende contracten mag, maar moet niet dezelfde zijn: zo is het mogelijk een contract van één jaar te sluiten, en dit te verlengen voor twee jaar of een contract van zes maand, en dit te verlengen voor zes maand; een verdere verlenging is dus niet mogelijk;
noch de huurder, noch de verhuurder kunnen de overeenkomst vroegtijdig beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen;
de overeenkomst kan worden beëindigd mits een opzeggingstermijn van drie maand te betekenen voor het verstrijken van de overeengekomen termijn;
indien geen opzegging werd betekend drie maand voor de vervaldag of indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven wonen zonder verzet van de verhuurder (zelfs met een nieuw contract), dan wordt de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden (ook dezelfde huurprijs) maar wordt deze verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van negen jaar.

Deze bepaling is verplichtend: zij is van toepassing ook al voorziet het contract een andersluidende beding.

Voorbeeld:

Een huurovereenkomst wordt gesloten voor twee jaar; deze treedt in werking op 1 mei 2007 en loopt tot 30 april 2009. Op die datum beslissen de partijen de huurovereenkomst te verlengen. Dit gebeurt schriftelijk tegen dezelfde huurprijs en voor max. één jaar.

Na een periode van drie jaar beginnend op 1 mei 2007, d.w.z. ten laatste op 30 april 2010 hebben huurder en verhuurder de volgende mogelijkheden:

de overeenkomst wordt niet beëindigd en de huurder blijft in het goed: de overeenkomst gaat verder tegen dezelfde voorwaarden (zelfde huurprijs maar met mogelijkheid tot jaarlijkse indexatie en driejaarlijkse herziening) maar wordt verondersteld te zijn gesloten voor een periode van negen jaar hetzij van 1 mei 2007 tot 30 april 2016;
de huurder beëindigt de overeenkomst en gaat weg; de verhuurder kan een nieuwe overeenkomst met een korte duur sluiten of een overeenkomst van negen jaar met een nieuwe huurder tegen andere voorwaarden.
de verhuurder beëindigt de overeenkomst en de huurder gaat weg.

Wanneer de verhuurder een nieuw contract van max. drie jaar sluit met een andere huurder, mag de nieuwe basishuurprijs niet hoger zijn dan de basishuurprijs van de vorige huurder, aangepast aan de index.

Is toegelaten:

het sluiten van max. twee opeenvolgende overeenkomsten met een korte duur met dezelfde huurder maar voor een termijn die drie jaar niet mag overtreffen (1+1 of 2+1)
met dezelfde huurder een overeenkomst van negen jaar sluiten, nadien een contract van drie jaar (9+3)
bij het verstrijken van een driejarige periode van bewoning, de huur verderzetten gedurende zes jaar volgens dezelfde voorwaarde.

Is niet toegelaten:

met dezelfde huurder opeenvolgende contracten van drie jaar sluiten (3+3...);
op het einde van een overeenkomst van drie jaar de bestaande huurvoorwaarden wijzigen.

14.2 Huurovereenkomsten van korte duur gesloten vanaf 1 januari 2019

Ook onder het Vlaams Woninghuurdecreet hebben partijen de mogelijkheid om een huurovereenkomst te sluiten voor een periode van drie jaar of minder. Deze overeenkomst kan schriftelijk eenmaal onder dezelfde voorwaarden verlengd worden maar de totale duur mag niet langer worden dan drie jaar.

14.2.1 Wat gebeurt er aan het einde van de overeenkomst van korte duur?

Als één van de partijen minstens drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst de huur opzegt, dan neemt de huurovereenkomst een einde.
Als de huur niet tijdig wordt opgezegd of de huurder blijft ondanks de opzegging de woning bewonen zonder verzet van de verhuurder, dan blijft de oorspronkelijke huurovereenkomst lopen tegen dezelfde voorwaarden. De huurovereenkomst wordt dan beschouwd als een overeenkomst van negen jaar.

Voorbeeld:

Een huurovereenkomst wordt gesloten voor twee jaar en gaat in op 1 mei 2019 en loopt tot 30 april 2021. Op die datum beslissen de partijen om de huurovereenkomst te verlengen. Dit gebeurt schriftelijk tegen dezelfde huurprijs en voor maximaal een jaar. Na het derde jaar, dus ten laatste op 30 april 2022, hebben huurder en verhuurder de volgende mogelijkheden:

De huurovereenkomst wordt niet beëindigd en de huurder blijft in de woning: de overeenkomst gaat verder onder dezelfde voorwaarden (zelfde huurprijs maar met mogelijkheid tot jaarlijkse indexatie en driejaarlijkse herziening). De overeenkomst wordt beschouwd als een overeenkomst van negen jaar van 1 mei 2019 tot 30 april 2028;
De huurder of de verhuurder beëindigt de huurovereenkomst en de huurder gaat weg. De verhuurder kan met een nieuwe huurder een nieuwe huurovereenkomst van korte duur of een huurovereenkomst van negen jaar sluiten tegen andere voorwaarden.

14.2.2 Hoe kan de huurder de huurovereenkomst van korte duur vroegtijdig beëindigen?

Onder de federale Woninghuurwet was het niet mogelijk om een huurovereenkomst van korte tijd vroegtijdig op te zeggen tenzij het contractueel werd bedongen. Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft echter een regeling voorzien waardoor het mogelijk wordt om de huurovereenkomst van korte duur vroegtijdig op te zeggen.

De huurder kan de huurovereenkomst op elk moment opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden én het betalen van een opzeggingsvergoeding. Deze opzeggingsvergoeding bedraagt:

Anderhalve maand huur als de huur eindigt in het eerste jaar;
Een maand huur als de huur eindigt in het tweede jaar;
Een halve maand huur als de huur eindigt in het derde jaar.

De huurovereenkomst eindigt pas als de opzeggingstermijn van drie maanden is verstreken. De huurder is de opzeggingsvergoeding ten vroegste verschuldigd op het ogenblik van het einde van de huurovereenkomst.

Let op! Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is, kan de huurder de huurovereenkomst altijd opzeggen zonder opzeggingstermijn of opzeggingsvergoeding, ook in de eerste drie jaar. De huurder brengt de verhuurder dan op de hoogte van de opzegging, die ingaat op de eerste dag van de maand na de maand waarin de opzegging werd gedaan.

Deze bepaling is van dwingend recht en dus steeds van toepassing, zelfs als het contract iets anders zou bepalen.