FAQ 13. Heeft de verhuurder het recht om de huurovereenkomst te beëindigen tijdens de duur van de huurovereenkomst van 9 jaar? Onder welke voorwaarden?
13.1 De duur van de huurovereenkomst
Conform artikel 3 § 1 van de Woninghuurwet en artikel 16 van het Vlaams Woninghuurdecreet wordt elke huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor 9 jaar, behalve ingeval de huurovereenkomst werd gesloten voor een duur van 3 jaar of minder of voor langer dan negen jaar of zelfs voor de duur van het leven van de huurder.
Wanneer in een huurovereenkomst geen duur bepaald werd, zal deze eveneens worden geacht te zijn aangegaan voor 9 jaar.
Na het doorlopen van de 9 jaar kan de huurovereenkomst zowel door de huurder als door de verhuurder beëindigd worden, en dit zonder motief en zonder een vergoeding te moeten betalen, op voorwaarde dat een van beide partijen een opzegging geeft en minstens zes maanden vóór de vervaldag van de huurovereenkomst.
Indien geen van de partijen een einde stelt aan de huurovereenkomst tegen de vervaldag, dan zal de huurovereenkomst telkens voor een periode van drie jaar worden verlengd, tegen dezelfde voorwaarden. Bij het verlopen van de navolgende periodes van drie jaar heeft iedere partij de mogelijkheid om de verlengde overeenkomst te beëindigen, uiterlijk 6 maanden voor het verstrijken van die driejarige periode. Er zal hierbij geen vergoeding verschuldigd zijn.
13.2 Het beëindigen van de huurovereenkomst van 9 jaar
Conform artikel 3 van de Woninghuurwet en artikel 17 van het Vlaams Woninghuurdecreet heeft de verhuurder in de volgende drie gevallen de mogelijkheid om een einde te stellen aan de lopende huurovereenkomst:
1) Indien de verhuurder het gehuurde goed persoonlijk en werkelijk wil betrekken of wil laten betrekken door een van zijn familieleden (zie verder).
In dat geval dient de verhuurder een opzegtermijn van 6 maanden te respecteren en dient hij in zijn opzegbrief het motief en de identiteit van de persoon die het gehuurde goed zal betrekken en diens verwantschap met de verhuurder duidelijk te vermelden.
Personen waarvoor de verhuurder de lopende huurovereenkomst kan opzeggen betreffen (artikel 3, 2 Woninghuurwet en artikel 17 Vlaams Woninghuurdecreet): zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot.
Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.) De verhuurder heeft gedurende de periode van 9 jaar de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een einde te stellen aan de overeenkomst.
1. Het persoonlijk betrekken van het goed
De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigen om het goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitend op voorwaarde een opzegging van zes maand te betekenen.
De opzegging moet om geldig te zijn het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het gehuurde goed werkelijk zal betrekken.
Deze persoon kan zijn:
- de verhuurder zelf;
- zijn/haar echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner;
- zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner;
- bloedverwanten in de opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) en deze van zijn/haar echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner;
- broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en deze van de echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner.
Een opzeg door de verhuurder voor het betrekken door familieleden in de derde graad is niet meer mogelijk tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst. Dit geldt voor de contracten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.
De huurder kan aan de verhuurder een bewijs van verwantschap vragen. De verhuurder dient dan binnen twee maand dit bewijs voorgelegd te hebben anders kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. De vordering tot nietigverklaring van de opzegging dient de huurder op zijn beurt in te stellen ten laatste twee maand voor het einde van de opzeggingstermijn. Deze regel geldt reeds voor de huurovereenkomsten die lopen op 31 mei 1997.
Wat gebeurt er wanneer de opzegging niet gemotiveerd is?
Een opzegging die niet gemotiveerd wordt, is nietig. De verhuurder moet een nieuwe opzegging betekenen in overeenstemming met de federale Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet naargelang de huurovereenkomst gesloten werd voor of na 1 januari 2019. De termijn gaat in bij ontvangst door de huurder van de nieuwe opzegging.
Hoe kan de huurder de naleving van deze voorwaarden nagaan?
De wet voorziet dat het persoonlijk betrekken van het goed door de verhuurder of een familielid moet plaatsvinden in het jaar na het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na teruggave van het goed door de huurder, en dat het goed werkelijk en doorlopend betrokken moet blijven gedurende minstens twee jaar.
Indien deze voorwaarden niet vervuld worden,
heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk
aan 18 maand huurprijs tenzij de verhuurder een
buitengewone omstandigheid kan inroepen.
Wat is een 'buitengewone omstandigheid'?
Dit kan zijn:
- een belangrijk motief dat de verhuurder belet zijn plannen uit te voeren;
- deze omstandigheid moet onafhankelijk van zijn wil zijn;
- deze omstandigheid mocht niet te voorzien zijn op het ogenblik van de betekening van de opzegging.
Deze bepaling van de wet is niet verplichtend. Dat betekent dat de huurovereenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract te beëindigen om het goed persoonlijk te betrekken. De huurovereenkomst kan bijvoorbeeld bepalen dat tijdens de eerste drie jaar van het contract deze opzegmogelijkheid niet kan worden ingeroepen door de verhuurder.
2.
Het uitvoeren van werken
Bij huurovereenkomsten die gesloten werden voor 1 januari 2019 kan de verhuurder kan tevens de overeenkomst beëindigen indien hij wederopbouwings-, verbouwings- of renovatiewerken overweegt van het gehuurde goed. Hij kan dit enkel doen bij het verstrijken van elke driejarige periode en op voorwaarde aan de huurder een opzegging van zes maand te betekenen; de opzegging moet het motief toelichten en beantwoorden aan vier
vereisten.
a) Het moet vergezeld worden van een afschrift:
- hetzij van de bouwvergunning, indien de werken zo’n vergunning vereisen;
- hetzij van een gedetailleerd bestek;
- hetzij van een beschrijving van de werken met een gedetailleerde raming van de kosten indien de verhuurder van plan is de werken zelf uit te voeren;
- hetzij van een aannemingsovereenkomst.
b) De verhuurder moet aantonen wanneer hij de opzegging geeft dat de voorgenomen werken aan de woning de wettelijke en reglementaire bepalingen inzake stedenbouw in acht nemen.
c)
Tevens moet de
verhuurder bewijzen dat de werken het bewoonde gedeelte betreffen dat door de
huurder betrokken wordt; alle andere werken die de woning van de huurder niet
onbewoonbaar maken zoals werken aan de gevel, de zolder, de tuin, een andere
verdieping komen niet in aanmerking en kunnen dus het verbreken van het contract
niet rechtvaardigen.
d) Ten slotte moet de verhuurder
bewijzen dat de kosten van de werken drie jaar huurprijs overtreffen.
Deze voorwaarde wordt nochtans versoepeld indien het gebouw, waarin het goed gelegen is, verschillende door de werken getroffen woningen bevat, die eigendom zijn van dezelfde verhuurder, en waarvoor dezelfde werken verricht worden. De globale kosten van die werken moeten twee jaar huurprijs van het geheel van deze woningen overtreffen.
Bovendien kan de verhuurder hier, om zijn werken goed te laten verlopen, te allen tijde de huurovereenkomst van elke betrokken woning beëindigen met een opzeggingstermijn van zes maanden. De huurovereenkomst mag evenwel niet tijdens het eerste jaar worden opgezegd.
Bij huurovereenkomsten die gesloten werden vanaf 1 januari 2019 kan de verhuurder de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen als hij het onroerend goed of een gedeelte daarvan wil wederopbouwen, verbouwen of renoveren. Daarvoor moeten de volgende voorwaarden vervuld zijn:
- de werkzaamheden worden uitgevoerd met eerbiediging van de decretale en verordeningsbepalingen over de ruimtelijke ordening;
- de werkzaamheden worden uitgevoerd aan het gedeelte dat de huurder bewoont;
- de werkzaamheden kosten meer dan drie jaar huur van het verhuurde goed.
De opzeggingstermijn bedraagt zes maanden, tenzij de opzegging wordt gedaan tijdens de eerste driejarige periode. In dat geval kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Op het moment van de opzegging dient de verhuurder de volgende documenten aan de huurder te bezorgen:
- de hem verleende omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen als deze voor de werkzaamheden vereist is én;
- een omstandig bestek of beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming of een aannemingsovereenkomst.
Wat indien de opzegging niet beantwoordt aan de voorwaarden van de wet?
De opzegging is nietig. De verhuurder moet een nieuwe opzegging betekenen conform de wet en binnen de termijnen die hij voorziet.
Hoe kan de huurder de naleving van de wettelijke voorwaarden door de verhuurder nagaan?
In de wet wordt voorzien dat de werken moeten beginnen binnen de zes maand en beëindigd zijn binnen de 24 maand na het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na teruggave van het goed door de huurder.
De huurder mag aan de verhuurder vragen hem de stukken over te maken (facturen, foto’s, ...) die kunnen bewijzen dat de voorziene werken uitgevoerd werden binnen de voorwaarden en
termijnen in de wet bepaald. Indien de verhuurder zonder een ‘uitzonderlijke omstandigheid’ te verantwoorden de werken niet uitvoert binnen de voorziene termijnen en voorwaarden, heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maand huur.
Wat is een ‘uitzonderlijke omstandigheid’?
(zie hierboven, wat is een ‘buitengewone omstandigheid’)
3. Ontbinding zonder motief, mits schadevergoeding
Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van zes maanden te betekenen aan de huurder en een vergoeding te betalen aan de huurder.
De vergoeding bedraagt:
- negen maand huur, indien de opzegging betekend werd op het einde van de eerste driejarige periode;
- zes maand huur, indien de opzegging betekend werd op het einde van de tweede driejarige periode.
De vergoeding moet niet betaald worden op het ogenblik van de opzegging om geldig te zijn.
Deze bepaling van de huurwet is ook niet verplichtend. Dit betekent dat de overeenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract zonder motief te beëindigen en bijvoorbeeld kan voorzien dat hij de opzegging niet mag geven voor het verstrijken van de tweede driejarige periode.
13.3 Hoe kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen?
De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op
voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van drie maand betekent. Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren.
Gedurende de eerste jaren van de huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding betalen gelijk aan:
- drie maand huur indien hij tijdens het eerste jaar vertrekt;
- twee maand huur indien hij tijdens het tweede jaar vertrekt;
- één maand huur indien hij tijdens het derde jaar vertrekt.
Om geldig te zijn moet deze vergoeding niet betaald worden op het ogenblik van de betekening van de opzegging. De betaling gebeurt tijdens de eindafrekening tussen de partijen bij het verstrijken van het contract.
In het geval dat de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door middel van een opzeg van zes maanden om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegenopzeg geven van één maand, zonder een schadevergoeding te betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de eerste drie jaar van zijn contract.
Tot slot geldt vanaf 1 juli 2007 de regel dat tot zolang het huurcontract niet geregistreerd is, de huurder een niet binnen de wettelijke termijn geregistreerde huurovereenkomst kan beëindigen zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en zonder een vergoeding te betalen.