Veelgestelde vragen (Vlaanderen)

Een “huurovereenkomst” zou je als volgt kunnen definiëren: een overeenkomst waarbij een persoon, de verhuurder genoemd (die meestal ook de eigenaar is), het gebruik of het genot van een onroerend goed of een deel ervan geeft aan een andere persoon, de huurder genoemd, tegen het betalen van een huurprijs.

Het is hierbij niet per se nodig dat er een geschreven versie/tekst van de huurovereenkomst voorhanden is, of dat er een duur voor de huurovereenkomst bepaald is, om van een “huurder-verhuurder” - relatie te kunnen spreken.

De criteria zijn de volgende:

• De Verhuurder dient het genot / gebruik van een onroerend goed (of een deel ervan) te verlenen.
• De Huurder moet als tegenprestatie een huurprijs hiervoor betalen.
  

2.1. Wanneer de overeenkomst het voorwerp uitmaakt van een schriftelijk akkoord, en als het ware “op papier (al dan niet elektronisch)” staat, is er een geschreven huurovereenkomst.

De Wet, die de transparantie in het kader van verhuring alleen maar op deze wijze aanmoedigt,  legt echter sinds 15 juni 2007 de verplichting op om bij het afsluiten van een huurcontract een geschrift op te stellen. Ook onder het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet blijft de regel gelden dat woninghuurovereenkomsten altijd schriftelijk moeten worden opgemaakt in een document dat de huurder en verhuurder ondertekenen.

Dit geschrift moet verplicht de volgende vermeldingen bevatten: de identiteit van de partijen, de begindatum van de overeenkomst, de exacte duur van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en de huurprijs, de regeling over de kosten en de lasten en een verwijzing naar de vulgariserende toelichting.

Deze vulgariserende toelichting geeft de huurder en de verhuurder uitleg over verscheidene belangrijke aspecten van het woninghuurrecht. 

Zodat iedere partij het bewijs van dit geschrift (de huurovereenkomst) ontvangt, moet dit geschrift worden opgesteld in evenveel exemplaren als er partijen zijn en elk exemplaar moet het aantal bestaande geschriften vermelden. Dit zijn de “originelen”.

Alle originelen moeten worden ondertekend door alle partijen.  Bv. zijn er twee partijen, de huurder en de verhuurder, dan moet de huurovereenkomst in twee originelen worden opgesteld en worden ondertekend door de partijen.  Elke partij krijgt dan één origineel mee. Als er te weinig exemplaren zijn opgesteld, is de overeenkomst niet nietig, maar wordt ze beschouwd als een mondelinge overeenkomst. 

2.2. Er is sprake van een mondelinge huurovereenkomst wanneer de overeenkomst tussen verhuurder en huurder niet schriftelijk werd vastgelegd.

Er is dan als het ware geen schriftelijk te traceren afspraak tussen de verhuurder en de huurder.

2.3

In de praktijk zullen minstens altijd drie exemplaren opgemaakt worden, omdat één exemplaar bestemd is voor de verplichte formaliteit van de registratie.

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen dan ook eisen dat een geschrift wordt opgemaakt door de andere partij en deze laatste hiervoor aangetekend of bij deurwaardersexploot in gebreke stellen.

Dit geldt voor zowel mondelinge huurovereenkomsten die werden afgesloten voor 15 juni 2007 als deze afgesloten nadien.

Als er binnen de acht dagen nog steeds geen (volledig) schriftelijke huurovereenkomst / een geschrift werd opgesteld, kan de partij die de ingebrekestelling heeft verstuurd (en een geschift wil opstellen maar geen gehoor krijgt) zich tot de rechtbank wenden.  De andere partij zal in dat geval via gerechtelijke weg worden verplicht om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen en indien nodig kan zelfs worden verzocht dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke overeenkomst.

Indien geen van de partijen een schriftelijke huurovereenkomst laat opstellen, is er alleen sprake van een mondelinge huurovereenkomst. Dit vormt echter een probleem voor de verplichte registratie. 

3.1.
De registratie van huurovereenkomsten is een formaliteit dat wordt opgelegd door de bepalingen van het fiscaal recht.

De registratie van de huurovereenkomst heeft echter wel belangrijke gevolgen. De registratie geeft de huurovereenkomst “vaste datum”, wat het tegenstelbaar maakt ten opzichte van derden en namelijk, tegenover bijvoorbeeld de koper van het gehuurde goed. Naast de huurder en de verhuurder kan, in geval van registratie, niemand het bestaan van de huurovereenkomst ontkennen.

Hierbij merken wij op dat met de huurovereenkomst, ook alle bijlagen moeten worden geregistreerd, bv. de addenda met de aangebrachte wijzigingen aan de huurovereenkomst of de plaatsbeschrijving,….

Deze formaliteit houdt in dat de partijen steeds één extra origineel (zie FAQ 2) dienen te voorzien om voor te leggen aan het registratiekantoor van de plaats waar het goed gelegen is.

Alle praktische informatie in verband met de registratie is terug te vinden op de website van de Federale overheidsdienst Financiën via volgende link: https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/huren_-_verhuren/registratie_huurcontract 

De registratie van contracten van huur, onderhuur of overdracht van huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of een persoon is kosteloos.

3.2. Wie moet de huurovereenkomst laten registreren, binnen welke termijn en wat zijn de sancties?

Hiervoor moet men een onderscheid maken tussen huurovereenkomsten die dateren van vóór 1 januari 2007 en deze afgesloten vanaf 1 januari 2007:

• Voor huurovereenkomsten die dateren van voor 1 januari 2007, ligt de verplichting tot registratie bij de beide partijen.
• De huurovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2007 moeten worden geregistreerd door de verhuurder. De verhuurder moet deze plicht binnen de twee maand volgend op het afsluiten van de huurovereenkomst vervullen.

Indien de registratie van de huurovereenkomst niet binnen de wettelijke termijn is gebeurd, dan kan de verhuurder een boete krijgen.

Als de verhuurder het contract niet laat registreren dan kan de huurder dit ook altijd zelf doen. 

Heeft de verhuurder nagelaten het nodige te doen én is er sprake van een huurovereenkomst voor 9 jaar, verkrijgt de huurder het recht om een einde te maken aan deze huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en zonder een vergoeding te betalen. De opzegging zal dan ingaan op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan.  Deze regeling geldt uiteraard alleen zolang het huurcontract niet is geregistreerd.

Een huurovereenkomst dat werd opgesteld door en werd verleden voor een notaris, is een authentieke huurovereenkomst en heeft een vaste datum.

Een geschreven onderhandse huurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek / niet verleden voor een notaris) heeft een vaste datum:

• vanaf de dag van de registratie ervan;
• vanaf de dag van het overlijden van één van de partijen die deze ondertekend heeft;
• vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgelegd bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder.
  
  

Een mondelinge  huurovereenkomst heeft nooit vaste datum.

Voor de huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2019 heeft de wetgever in een bescherming voorzien van de echtgenoten-huurders en hun gezinswoning in artikel 215 §2 van het Burgerlijk Wetboek.  

Dit heeft tot gevolg:

• dat de huurovereenkomst betreffende de woning die bestemd is tot hoofdverblijfplaats van een gehuwd paar, altijd verondersteld wordt gesloten te zijn door beide echtgenoten, zelfs indien het contract slechts gesloten werd door één van de echtgenoten, en zelfs als het gesloten werd vóór het huwelijk;
• dat de verhuurder verplicht is alle opzeggingen, kennisgevingen en exploten met betrekking tot de huurovereenkomst in twee exemplaren afzonderlijk aan elk van de echtgenoten op te sturen;
• dat de opzeggingen, betekeningen en exploten tevens door de twee echtgenoten-huurder afzonderlijk aan de verhuurder moeten geadresseerd worden.

Voor de woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 werd een uitdrukkelijke bepaling (artikel 51 Vlaams Woninghuurdecreet) opgenomen in het Vlaams Woninghuurdecreet dat de medehuur regelt voor gehuwden en wettelijk samenwonenden.

Beide gehuwden of wettelijke samenwonende partners worden altijd samen beschouwd als huurder, ook al is de overeenkomst maar door één van beiden ondertekend of dateert deze van voor het huwelijk of de wettelijke samenwoning.

Indien de huurovereenkomst van voor het huwelijk of de wettelijke samenwoning dateert, en de huurovereenkomst maar door één van beide partijen was gesloten, dan moeten ze de verhuurder op de hoogte brengen van het huwelijk of de wettelijke samenwoning.

Beide huurders zijn tegenover de verhuurder “hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst”. Dit heeft tot gevolg dat elke partner individueel kan worden aangesproken voor het volledige bedrag van een bepaalde schuld. De partner die huurder wordt, is niet gebonden aan verplichtingen die al bestonden voor het huwelijk of de wettelijke samenwoning. Ook de rechten van de huurovereenkomst worden door beide partners samen uitgeoefend. Dit heeft bijvoorbeeld tot gevolg dat de verhuurder de opzegging aan beide partners zal moeten richten en dat beide partners ook samen de opzegging moeten doen.

Wat is de sanctie:

Indien deze formaliteiten niet worden nageleefd, kan de verhuurder de nietigheid van de aktes die door de huurders aan hem worden opgestuurd niet inroepen nl. artikel 215 B.W. beoogt de bescherming van de belangen van de echtgenoot-echtgenote.

Elk van de echtgenoten - huurders zal wel de nietigheid van de akten, die slechts aan één van hen werden geadresseerd door de verhuurder of slechts door één van de echtgenoten aan de verhuurder werden geadresseerd, kunnen inroepen, op voorwaarde te bewijzen dat de verhuurder kennis had van het huwelijk of de wettelijke samenwoning.

Indien de verhuurder een opzeggingsbrief slechts naar een van beide partners verstuurt, dan blijft dit zonder gevolg. De vordering van de verhuurder is dan onontvankelijk, indien hij op de hoogte was van het huwelijk of de wettelijke samenwoning. 

Wat bij beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning? 

Als de huurders uit elkaar gaan, dan bepalen ze onderling wie de huurovereenkomst voortzet. De huurders bezorgen aan de verhuurder dan de gegevens van de partner die de huurovereenkomst voortzet.

Indien de huurders het onderling niet eens geraken, kan ieder van hen naar de vrederechter gaan. De vrederechter zal dan bepalen wie de huurovereenkomst kan voorzetten en het tijdstip waarop de andere partner geen huurder meer is.

De opzeggingstermijn, bij een opzeg die op ieder ogenblik kan worden gegeven, begint de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzeg wordt gegeven.

De Huurwet is van toepassing op de huurovereenkomsten voor een ‘woning’ (dit kan een huis zijn maar ook een appartement of een studio) waarin de huurder zich zal huisvesten en die de huurder dus tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, met toestemming van de huurder.

Om onder het toepassingsgebied van de Wet te vallen, moeten de volgende twee voorwaarden aldus vervuld zijn.

1. Hoofdverblijfplaats van de huurder

Het verhuurde goed of een gedeelte ervan moet door de huurder bestemd worden als zijn of haar ‘hoofdverblijfplaats’. Aan deze voorwaarde is voldaan wanneer de huurder effectief en voornamelijk in de gehuurde woning woont.

Het gaat om een feitelijke toestand, waarbij het feit dat men ergens woont of op een bepaald adres is ingeschreven in het bevolkingsregister niet noodzakelijk betekent dat men daar ‘zijn hoofdverblijfplaats heeft’.

Men kan zo even goed ergens wonen maar niet ingeschreven zijn in de bevolkingsregisters of evengoed op een bepaald adres ingeschreven zijn maar daar niet wonen of zijn hoofdverblijfplaats hebben.

Waar men ingeschreven is in het bevolkingsregister of waar men woont is uiteraard wel belangrijk om te bepalen of een onroerend goed al dan niet bestemd is tot hoofdverblijfplaats van de huurder. Andere elementen zoals brieven, getuigenissen, facturen ... kunnen tevens ingeroepen worden om aan te tonen dat een huurder op een bepaald adres zijn hoofdverblijf houdt/zijn hoofdverblijfplaats heeft.

Wat betreft het begrip woning kan men zowel een huis, een villa, als een appartement of een studio huren. Sinds de programmawet van 24 december 2002 werd de Woninghuurwet eveneens uitgebreid in die zin dat het begrip ‘woning’ zowel een roerend - als een onroerend goed, of een deel ervan kan zijn.  Een caravan of boot kan dus ook verhuurd worden.

Deze nieuwe wettelijke bepaling waarbij er een uitbreiding is van het begrip ‘woning’ in de zin van de Woninghuurwet, is van toepassing op de overeenkomsten die gesloten zijn vanaf 1 januari 2003. De toepassing van deze nieuwe bepaling kan echter in geen geval leiden tot de opzegging van lopende huurovereenkomsten.

2. Toestemming van de verhuurder

2.1. Om onder de toepassing van de Woninghuurwet te kunnen vallen is het vervolgens noodzakelijk dat de verhuurder zijn toestemming geeft dat de huurder het gehuurde goed als zijn of haar hoofdverblijfplaats bestemd.

Deze toestemming kan uitdrukkelijk of stilzwijgend gebeuren.

2.2. Indien de huurder een huurovereenkomst sluit zonder in het gehuurde goed zijn hoofdverblijfplaats te vestigen en nadien doet hij dit wel, zal de Huurwet slechts van toepassing zijn indien de verhuurder hiermee schriftelijk zijn toestemming geeft. Vanaf het ogenblik van deze toestemming zal vervolgens een nieuwe huurovereenkomst beginnen lopen, die aanvangt op de datum waarop de verhuurder zijn toestemming heeft verleend.

2.3. Indien de huurder de bestemming van het gehuurde goed verandert dan zal de Huurwet niet meer van toepassing zijn. De huurovereenkomst zal hierdoor wel niet automatisch tot een einde komen. Het is de verhuurder wel toegelaten de huurovereenkomst te ontbinden.

Let op! Zie FAQ 33 "Op welke huurovereenkomsten is het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing?" voor de huurovereenkomsten die gesloten werden vanaf 1 januari 2019. 

De Huurwet zal ook van toepassing zijn ingeval van onderhuur op voorwaarde dat: 

1. Het onderverhuurd goed eveneens bestemd is tot hoofdverblijfplaats van de huurder;
2. De hoofdverhuurder  - die de verhuurder is van de onderhuurder - akkoord gaat met deze bestemming;
3. De onderhuur gesloten wordt in overeenstemming met de regels voorzien door de Huurwet.

9.1 Onderhoud en herstellingen

De verhuurder moet het gehuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud aan de huurder leveren.

Hij moet het gehuurde goed dan ook tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is. Ook moet de verhuurder de nodige herstellingen aan het gehuurde goed uitvoeren, behalve de herstellingen die beschouwd worden als “het normale onderhoud”, wat ten laste van de huurder valt.

9.2. Elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid

9.2.1 Voor de huurovereenkomsten die werden gesloten vóór 1 januari 2019 moet het gehuurde goed tevens “beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid” (zie 8 juli 1997 Koninklijk besluit tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. B.S. 21.08.1997, Inwerkingtreding 31.08.1997).

De absolute minimumvereisten waaraan een gehuurde woning van deze huurovereenkomsten moet beantwoorden hebben voornamelijk betrekking op:

• de functies van de woning (art. 2);
• de structurele en stabiliteitsvereisten (art. 3);
• de vochtigheid van de woning (art. 4);
• de natuurlijke verlichting en verluchting (art. 5);
• de uitrusting van de woning (art. 6);
• de toegang tot de woning en verkeer binnen het gebouw (art. 7).

Er bestaan uitzonderingen op deze regels wanneer partijen een huurovereenkomst sluiten met renovatie.

9.2.2 Voor de huurovereenkomsten die werden gesloten na 1 januari 2019 moet het gehuurde goed tevens voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid zoals vermeld in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode.

De minimale kwaliteitsnormen waaraan een gehuurd goed aan moet voldoen, gaan vooral over:

• de oppervlakte van de woongedeelten;
• de sanitaire voorzieningen;
• de winddichtheid, de thermische isolatie en de verwarmingsmogelijkheden;
• de ventilatie-, verlichtings- en verlichtingsmogelijkheden;
• de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en voor het veilig gebruik van elektrische apparaten;
• de gasinstallaties,
• de stabiliteit en de bouwfysica van de woning;
• de toegankelijkheid en het respect voor de persoonlijke levenssfeer;
• e minimale energetische prestaties;
• de aanwezigheid van drinkbaar water.

Daarnaast moet het gehuurde goed ook voldoen aan alle vereisten van brandveiligheid en ze moet groot genoeg zijn voor het aantal bewoners.

9.3 Wat is de sanctie?

Voor de huurovereenkomsten die gesloten werden vóór 1 januari 2019 geldt de volgende sanctie.

Indien het gehuurde goed niet voldoet aan de voormelde minimumvoorwaarden, kan de huurder kiezen:

• hetzij vordert hij de ontbinding van de huurovereenkomst met eventuele schadevergoeding,
• hetzij vordert hij de uitvoering van de werken die noodzakelijk zijn om het goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

De rechter kan een vermindering van de huurprijs toestaan in afwachting van de uitvoering van de werken.

Voor de huurovereenkomsten die werden gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt de volgende sanctie. Het Vlaamse Woninghuurdecreet bepaalt dat als het gehuurde goed niet beantwoordt aan de elementaire vereisten het goed niet verhuurd mag worden, behalve met een renovatiehuurovereenkomst.

Als de verhuurder het pand toch verhuurt, kan de huurder aan de rechter de nietigheid van de huurovereenkomst vragen.

Als het gehuurde goed tijdens de huurovereenkomst niet meer beantwoordt aan de minimumvoorwaarden door een gebrekkig onderhoud door de verhuurder, kan de huurder kiezen tussen twee mogelijkheden:

• ofwel kan hij de ontbinding van de huurovereenkomst vragen en eventueel een schadevergoeding;
• ofwel kan hij de uitvoering van de nodige werken vragen om het goed weer te laten voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

De rechter kan ook hier in afwachting van de uitvoering van de werken een vermindering van de huurprijs toestaan.

10.1. Bij intrede en tijdens de huurovereenkomst

De plaatsbeschrijving dient plaats te vinden ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning en zij dient bij de huurovereenkomst te worden gevoegd.

De huurder en de verhuurder kunnen zelf een plaatsbeschrijving opmaken of ze kunnen ook beslissen (samen of elks apart) beroep te doen op een deskundige (landmeter-expert in onroerende goederen, architect...).

In alle geval moet de plaatsbeschrijving:

• opgesteld worden in aanwezigheid van huurder en verhuurder;
• gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en verhuurder;
• gedetailleerd zijn, d.w.z. dat alles tot in de detail wordt vermeld.

Indien één van de partijen weigert over te gaan tot het uitvoeren van deze plaatsbeschrijving, kan de andere partij zich altijd wenden tot de vrederechter om een deskundige te laten aanstellen voor het opmaken van de plaatsbeschrijving.

Indien een plaatsbeschrijving werd opgesteld bij de aanvang van de verhuring en in de loop van de overeenkomst belangrijke wijzingen aangebracht worden aan het gehuurde goed, kan een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving worden opgemaakt.

10.2. Aan het einde van de huurovereenkomst

10.2.1 Huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2019

Indien er geen plaatsbeschrijving werd uitgevoerd, wordt de huurder geacht het gehuurde goed ontvangen te hebben in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. De bewijslast van het aanbrengen door de huurder van enige schade aan het gehuurde goed, zal in hoofde van de verhuurder dan ook zwaar en moeilijk zijn.

Indien er een gedetailleerde plaatsbeschrijving werd opgemaakt, moet de huurder het gehuurde goed teruggeven in de staat waarin hij het volgens die plaatsbeschrijving heeft ontvangen, tenzij uiteraard de schade die werd aangebracht ingevolge ouderdom of overmacht of door het normale gebruik van het gehuurde goed.

10.2.2 Huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019

Op het einde van de huurovereenkomst kan de verhuurder of de huurder aan de tegenpartij vragen om opnieuw (op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening) een plaatsbeschrijving op te maken. Dit dient ten laatste te gebeuren op het ogenblik waarop de verhuurder de teruggave aanvaardt van de sleutels van de woning.

Net zoals bij het begin van de huur kunnen beide partijen deze plaatsbeschrijving ofwel zelf opmaken of door een deskundige laten opmaken.

In welke staat de huurder de woning moet teruggeven, zal afhangen van of er bij het begin een plaatsbeschrijving werd opgemaakt.

• Indien er bij het begin van de huurovereenkomst een gedetailleerde plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder de woning teruggeven in de oorspronkelijke staat zoals beschreven in die plaatsbeschrijving.
• Indien er bij het begin van de huurovereenkomst geen gedetailleerde plaatsbeschrijving werd opgemaakt, dan moet men aannemen dat de woning nog altijd in haar oorspronkelijke staat is zoals bij het begin van de huur.

In het koninklijk besluit van 4 mei 2007 genomen in uitvoering van artikel 11bis van de huurwet (B.S. 21 mei 2007), is voor elk van de drie gewesten een bijlage vastgelegd die verplicht dient te worden gevoegd aan iedere huurovereenkomst dat na 18 mei 2007 wordt afgesloten.

Deze bijlage bevat ter informatie van de huurder en de verhuurder een uitleg omtrent een aantal belangrijke aspecten van het woninghuurrecht.

Daarnaast moet bij elke huurovereenkomst dat na 18 mei 2007 wordt afgesloten ook een kopie worden gevoegd van het koninklijk besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Let op! Hierbij is het van belang te vermelden dat deze bijlagen niet meer vereist zijn voor de woninghuurovereenkomsten die in Vlaanderen gesloten werden vanaf 1 januari 2019. Deze huurovereenkomsten vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Het decreet schrijft voor dat de huurovereenkomst moet verwijzen naar een vulgariserende toelichting. Deze toelichting bevat informatie over diverse gegevens die belangrijk zijn bij het sluiten van een huurovereenkomst.

12.1 Regeling bij huurovereenkomsten die gesloten werden vóór 1 januari 2019

• De huurwaarborg wordt gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder, bij een financiële instelling. In dit geval mag de waarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan twee maanden huur.
• De huurwaarborg wordt gesteld door middel van een bankwaarborg, waarbij de huurder deze in schijven kan afbetalen (met een maximumduur van drie jaar) aan de financiële instelling (waar de huurder zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort). De waarborg mag ook niet hoger liggen dan een bedrag gelijk aan drie maanden huur.
• De huurwaarborg wordt gesteld door middel van een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling. Het OCMW dient hiertoe een verzoek in te dienen bij de financiële instelling. Ook in dit geval mag de waarborg maximum een bedrag gelijk aan drie maanden huur omvatten.

• een schriftelijk akkoord van de huurder en de verhuurder hiervoor werd opgemaakt na het beëindigen van de huurovereenkomst;
• een afschrift van een rechterlijke beslissing wordt voorgelegd.

• De huurwaarborg mag nooit meer bedragen dan drie maanden huur én
• De huurwaarborg kan enkel worden samengesteld op één van de manieren die het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet.

• De huurwaarborg wordt gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. In tegenstelling tot de huurovereenkomsten die gesloten werden vóór 1 januari 2019 mag de waarborg hier wel een bedrag bedragen dat gelijk is aan drie maanden huur.
• De huurder kan een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling op zijn naam stellen.
• De huurwaarborg wordt gesteld door middel van een bankwaarborg via een typecontract tussen het OCMW en een financiële instelling.
• De huurwaarborg kan ook gesteld worden door een borgstelling. De huurder kan iemand anders vragen om zich borg te stellen voor zijn huurdersverplichtingen. Deze vorm is enkel toegestaan als de verhuurder ermee akkoord gaat.

• Er een schriftelijk akkoord van de huurder en verhuurder werd opgemaakt na het beëindigen van de huurovereenkomst;
• Er een afschrift van een rechterlijke beslissing wordt voorgelegd.

13.1 De duur van de huurovereenkomst

Conform artikel  3 § 1 van de Woninghuurwet en artikel 16 van het Vlaams Woninghuurdecreet  wordt elke huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor 9 jaar, behalve ingeval de huurovereenkomst werd gesloten voor een duur van 3 jaar of minder of voor langer dan negen jaar of zelfs voor de duur van het leven van de huurder.

Wanneer in een huurovereenkomst geen duur bepaald werd, zal deze eveneens worden geacht te zijn aangegaan voor 9 jaar.

Na het doorlopen van de 9 jaar kan de huurovereenkomst zowel door de huurder als door de verhuurder beëindigd worden, en dit zonder motief en zonder een vergoeding te moeten betalen, op voorwaarde dat een van beide partijen een opzegging geeft en minstens zes maanden vóór de vervaldag van de huurovereenkomst.

Indien geen van de partijen een einde stelt aan de huurovereenkomst tegen de vervaldag, dan zal de huurovereenkomst telkens voor een periode van drie jaar worden verlengd, tegen dezelfde voorwaarden. Bij het verlopen van de navolgende periodes van drie jaar heeft iedere partij de mogelijkheid om de verlengde overeenkomst te beëindigen, uiterlijk 6 maanden voor het verstrijken van die driejarige periode. Er zal hierbij geen vergoeding verschuldigd zijn. 

13.2 Het beëindigen van de huurovereenkomst van 9 jaar

Conform artikel 3 van de Woninghuurwet en artikel 17 van het Vlaams Woninghuurdecreet heeft de verhuurder in de volgende drie gevallen de mogelijkheid om een einde te stellen aan de lopende huurovereenkomst:

1) Indien de verhuurder het gehuurde goed persoonlijk en werkelijk wil betrekken of wil laten betrekken door een van zijn familieleden (zie verder).

In dat geval dient de verhuurder een opzegtermijn van 6 maanden te respecteren en dient hij in zijn opzegbrief het motief en de identiteit van de persoon die het gehuurde goed zal betrekken en diens verwantschap met de verhuurder duidelijk te vermelden.

Personen waarvoor de verhuurder de lopende huurovereenkomst kan opzeggen betreffen (artikel 3, 2 Woninghuurwet en artikel 17 Vlaams Woninghuurdecreet): zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot.

Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.

Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.) De verhuurder heeft gedurende de periode van 9 jaar de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een einde te stellen aan de overeenkomst. 

1. Het persoonlijk betrekken van het goed

De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigen om het goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitend op voorwaarde een opzegging van zes maand te betekenen.

De opzegging moet om geldig te zijn het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het gehuurde goed werkelijk zal betrekken.

Deze persoon kan zijn:

• de verhuurder zelf;
• zijn/haar echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner; 
• zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner; 
• bloedverwanten in de opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) en deze van zijn/haar echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner; 
• broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en deze van de echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner.

Een opzeg door de verhuurder voor het betrekken door familieleden in de derde graad is niet meer mogelijk tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst. Dit geldt voor de contracten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.

De huurder kan aan de verhuurder een bewijs van verwantschap vragen. De verhuurder dient dan binnen twee maand dit bewijs voorgelegd te hebben anders kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. De vordering tot nietigverklaring van de opzegging dient de huurder op zijn beurt in te stellen ten laatste twee maand voor het einde van de opzeggingstermijn. Deze regel geldt reeds voor de huurovereenkomsten die lopen op 31 mei 1997.

Wat gebeurt er wanneer de opzegging niet gemotiveerd is?

Een opzegging die niet gemotiveerd wordt, is nietig. De verhuurder moet een nieuwe opzegging betekenen in overeenstemming met de federale Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet naargelang de huurovereenkomst gesloten werd voor of na 1 januari 2019. De termijn gaat in bij ontvangst door de huurder van de nieuwe opzegging.

Hoe kan de huurder de naleving van deze voorwaarden nagaan?

De wet voorziet dat het persoonlijk betrekken van het goed door de verhuurder of een familielid moet plaatsvinden in het jaar na het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na teruggave van het goed door de huurder, en dat het goed werkelijk en doorlopend betrokken moet blijven gedurende minstens twee jaar.

Indien deze voorwaarden niet vervuld worden,

heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk

aan 18 maand huurprijs tenzij de verhuurder een

buitengewone omstandigheid kan inroepen.

Wat is een 'buitengewone omstandigheid'?

Dit kan zijn: 

• een belangrijk motief dat de verhuurder belet zijn plannen uit te voeren; 
• deze omstandigheid moet onafhankelijk van zijn wil zijn; 
• deze omstandigheid mocht niet te voorzien zijn op het ogenblik van de betekening van de opzegging.

Deze bepaling van de wet is niet verplichtend. Dat betekent dat de huurovereenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract te beëindigen om het goed persoonlijk te betrekken. De huurovereenkomst kan bijvoorbeeld bepalen dat tijdens de eerste drie jaar van het contract deze opzegmogelijkheid niet kan worden ingeroepen door de verhuurder. 

2. Het uitvoeren van werken

Bij huurovereenkomsten die gesloten werden voor 1 januari 2019 kan de verhuurder kan tevens de overeenkomst beëindigen indien hij wederopbouwings-, verbouwings- of renovatiewerken overweegt van het gehuurde goed. Hij kan dit enkel doen bij het verstrijken van elke driejarige periode en op voorwaarde aan de huurder een opzegging van zes maand te betekenen; de opzegging moet het motief toelichten en beantwoorden aan vier

vereisten.

a) Het moet vergezeld worden van een afschrift:

• hetzij van de bouwvergunning, indien de werken zo’n vergunning vereisen;
• hetzij van een gedetailleerd bestek;
• hetzij van een beschrijving van de werken met een gedetailleerde raming van de kosten indien de verhuurder van plan is de werken zelf uit te voeren;
• hetzij van een aannemingsovereenkomst.

b) De verhuurder moet aantonen wanneer hij de opzegging geeft dat de voorgenomen werken aan de woning de wettelijke en reglementaire bepalingen inzake stedenbouw in acht nemen.

c) Tevens moet de verhuurder bewijzen dat de werken het bewoonde gedeelte betreffen dat door de huurder betrokken wordt; alle andere werken die de woning van de huurder niet onbewoonbaar maken zoals werken aan de gevel, de zolder, de tuin, een andere verdieping komen niet in aanmerking en kunnen dus het verbreken van het contract niet rechtvaardigen.

d) Ten slotte moet de verhuurder bewijzen dat de kosten van de werken drie jaar huurprijs overtreffen.

Deze voorwaarde wordt nochtans versoepeld indien het gebouw, waarin het goed gelegen is, verschillende door de werken getroffen woningen bevat, die eigendom zijn van dezelfde verhuurder, en waarvoor dezelfde werken verricht worden. De globale kosten van die werken moeten twee jaar huurprijs van het geheel van deze woningen overtreffen.

Bovendien kan de verhuurder hier, om zijn werken goed te laten verlopen, te allen tijde de huurovereenkomst van elke betrokken woning beëindigen met een opzeggingstermijn van zes maanden. De huurovereenkomst mag evenwel niet tijdens het eerste jaar worden opgezegd.

Deze bepaling van de huurwet is niet verplichtend. Dit betekent dat de overeenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract te beëindigen om werken uit te voeren. Dat hij dit voorbeeld slechts mag doen bij het einde van de tweede driejarige periode. Deze clausule is perfect geldig. 

Bij huurovereenkomsten die gesloten werden vanaf 1 januari 2019 kan de verhuurder de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen als hij het onroerend goed of een gedeelte daarvan wil wederopbouwen, verbouwen of renoveren. Daarvoor moeten de volgende voorwaarden vervuld zijn:

• de werkzaamheden worden uitgevoerd met eerbiediging van de decretale en verordeningsbepalingen over de ruimtelijke ordening;
• de werkzaamheden worden uitgevoerd aan het gedeelte dat de huurder bewoont;
• de werkzaamheden kosten meer dan drie jaar huur van het verhuurde goed.

De opzeggingstermijn bedraagt zes maanden, tenzij de opzegging wordt gedaan tijdens de eerste driejarige periode. In dat geval kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Op het moment van de opzegging dient de verhuurder de volgende documenten aan de huurder te bezorgen:

• de hem verleende omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen als deze voor de werkzaamheden vereist is én;
• een omstandig bestek of beschrijving van de werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming of een aannemingsovereenkomst.

Wat indien de opzegging niet beantwoordt aan de voorwaarden van de wet?

De opzegging is nietig. De verhuurder moet een nieuwe opzegging betekenen conform de wet en binnen de termijnen die hij voorziet.

Hoe kan de huurder de naleving van de wettelijke voorwaarden door de verhuurder nagaan?

In de wet wordt voorzien dat de werken moeten beginnen binnen de zes maand en beëindigd zijn binnen de 24 maand na het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na teruggave van het goed door de huurder.

De huurder mag aan de verhuurder vragen hem de stukken over te maken (facturen, foto’s, ...) die kunnen bewijzen dat de voorziene werken uitgevoerd werden binnen de voorwaarden en

termijnen in de wet bepaald. Indien de verhuurder zonder een ‘uitzonderlijke omstandigheid’ te verantwoorden de werken niet uitvoert binnen de voorziene termijnen en voorwaarden, heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maand huur.

Wat is een ‘uitzonderlijke omstandigheid’?

(zie hierboven, wat is een ‘buitengewone omstandigheid’)

3. Ontbinding zonder motief, mits schadevergoeding

Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van zes maanden te betekenen aan de huurder en een vergoeding te betalen aan de huurder.

De vergoeding bedraagt:

• negen maand huur, indien de opzegging betekend werd op het einde van de eerste driejarige periode;
• zes maand huur, indien de opzegging betekend werd op het einde van de tweede driejarige periode.

De vergoeding moet niet betaald worden op het ogenblik van de opzegging om geldig te zijn. 

Deze bepaling van de huurwet is ook niet verplichtend. Dit betekent dat de overeenkomst het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het huurcontract zonder motief te beëindigen en bijvoorbeeld kan voorzien dat hij de opzegging niet mag geven voor het verstrijken van de tweede driejarige periode.

13.3 Hoe kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen?

De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op

voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van drie maand betekent. Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren.

Gedurende de eerste jaren van de huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding betalen gelijk aan:

• drie maand huur indien hij tijdens het eerste jaar vertrekt;
• twee maand huur indien hij tijdens het tweede jaar vertrekt;
• één maand huur indien hij tijdens het derde jaar vertrekt.

Om geldig te zijn moet deze vergoeding niet betaald worden op het ogenblik van de betekening van de opzegging. De betaling gebeurt tijdens de eindafrekening tussen de partijen bij het verstrijken van het contract.

In het geval dat de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door middel van een opzeg van zes maanden om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegenopzeg geven van één maand, zonder een schadevergoeding te betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de eerste drie jaar van zijn contract.

Tot slot geldt vanaf 1 juli 2007 de regel dat tot zolang het huurcontract niet geregistreerd is, de huurder een niet binnen de wettelijke termijn geregistreerde huurovereenkomst kan beëindigen zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en zonder een vergoeding te betalen.

De bepalingen van de federale Woninghuurwet zijn van toepassing op de huurovereenkomsten van korte duur die werden gesloten voor 1 januari 2019. Deze regeling verschilt van de regeling die het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet voor de huurovereenkomsten van korte duur die in Vlaanderen gesloten werden vanaf 1 januari 2019. De volgende FAQ wordt dan ook onderverdeeld volgens het tijdstip van het sluiten van de huurovereenkomst.

14.1 Huurovereenkomsten van korte duur gesloten voor 1 januari 2019

In de federale Woninghuurwet wordt voorzien dat de partijen tevens een overeenkomst kunnen sluiten of verschillende opeenvolgende overeenkomsten voor een totale duur van niet meer dan drie jaar.

Noch de huurder, noch de verhuurder kunnen de overeenkomst vroegtijdig beëindigen tenzij contractueel anders werd overeengekomen.

De wet van 13 april 1997 heeft het principe van de korte duur contracten gewijzigd.

Voor de korte duur contracten die gesloten worden vanaf 31 mei 1997 of vernieuwd of verlengd worden na deze datum, gelden de volgende bepalingen:

• het blijft mogelijk een - schriftelijke - overeenkomst te sluiten of opeenvolgende overeenkomsten voor een totale duur van niet meer dan drie jaar;
• dergelijke contracten kunnen echter slechts één keer, schriftelijk, en onder dezelfde voorwaarden (o.m. dezelfde huurprijs) worden verlengd;
• de duur van deze opeenvolgende contracten mag, maar moet niet dezelfde zijn: zo is het mogelijk een contract van één jaar te sluiten, en dit te verlengen voor twee jaar of een contract van zes maand, en dit te verlengen voor zes maand; een verdere verlenging is dus niet mogelijk;
• noch de huurder, noch de verhuurder kunnen de overeenkomst vroegtijdig beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen;
• de overeenkomst kan worden beëindigd mits een opzeggingstermijn van drie maand te betekenen voor het verstrijken van de overeengekomen termijn;
• indien geen opzegging werd betekend drie maand voor de vervaldag of indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven wonen zonder verzet van de verhuurder (zelfs met een nieuw contract), dan wordt de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden (ook dezelfde huurprijs) maar wordt deze verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van negen jaar.

Deze bepaling is verplichtend: zij is van toepassing ook al voorziet het contract een andersluidende beding.

Voorbeeld:

Een huurovereenkomst wordt gesloten voor twee jaar; deze treedt in werking op 1 mei 2007 en loopt tot 30 april 2009. Op die datum beslissen de partijen de huurovereenkomst te verlengen. Dit gebeurt schriftelijk tegen dezelfde huurprijs en voor max. één jaar.

Na een periode van drie jaar beginnend op 1 mei 2007, d.w.z. ten laatste op 30 april 2010 hebben huurder en verhuurder de volgende mogelijkheden:

• de overeenkomst wordt niet beëindigd en de huurder blijft in het goed: de overeenkomst gaat verder tegen dezelfde voorwaarden (zelfde huurprijs maar met mogelijkheid tot jaarlijkse indexatie en driejaarlijkse herziening) maar wordt verondersteld te zijn gesloten voor een periode van negen jaar hetzij van 1 mei 2007 tot 30 april 2016;
• de huurder beëindigt de overeenkomst en gaat weg; de verhuurder kan een nieuwe overeenkomst met een korte duur sluiten of een overeenkomst van negen jaar met een nieuwe huurder tegen andere voorwaarden.
• de verhuurder beëindigt de overeenkomst en de huurder gaat weg.

Wanneer de verhuurder een nieuw contract van max. drie jaar sluit met een andere huurder, mag de nieuwe basishuurprijs niet hoger zijn dan de basishuurprijs van de vorige huurder, aangepast aan de index.

Is toegelaten:

• het sluiten van max. twee opeenvolgende overeenkomsten met een korte duur met dezelfde huurder maar voor een termijn die drie jaar niet mag overtreffen (1+1 of 2+1)
• met dezelfde huurder een overeenkomst van negen jaar sluiten, nadien een contract van drie jaar (9+3)
• bij het verstrijken van een driejarige periode van bewoning, de huur verderzetten gedurende zes jaar volgens dezelfde voorwaarde.

Is niet toegelaten:

• met dezelfde huurder opeenvolgende contracten van drie jaar sluiten (3+3...);
• op het einde van een overeenkomst van drie jaar de bestaande huurvoorwaarden wijzigen.

14.2 Huurovereenkomsten van korte duur gesloten vanaf 1 januari 2019

Ook onder het Vlaams Woninghuurdecreet hebben partijen de mogelijkheid om een huurovereenkomst te sluiten voor een periode van drie jaar of minder. Deze overeenkomst kan schriftelijk eenmaal onder dezelfde voorwaarden verlengd worden maar de totale duur mag niet langer worden dan drie jaar.

14.2.1 Wat gebeurt er aan het einde van de overeenkomst van korte duur?

• Als één van de partijen minstens drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst de huur opzegt, dan neemt de huurovereenkomst een einde.
• Als de huur niet tijdig wordt opgezegd of de huurder blijft ondanks de opzegging de woning bewonen zonder verzet van de verhuurder, dan blijft de oorspronkelijke huurovereenkomst lopen tegen dezelfde voorwaarden. De huurovereenkomst wordt dan beschouwd als een overeenkomst van negen jaar.

Voorbeeld:

Een huurovereenkomst wordt gesloten voor twee jaar en gaat in op 1 mei 2019 en loopt tot 30 april 2021. Op die datum beslissen de partijen om de huurovereenkomst te verlengen. Dit gebeurt schriftelijk tegen dezelfde huurprijs en voor maximaal een jaar. Na het derde jaar, dus ten laatste op 30 april 2022, hebben huurder en verhuurder de volgende mogelijkheden:

• De huurovereenkomst wordt niet beëindigd en de huurder blijft in de woning: de overeenkomst gaat verder onder dezelfde voorwaarden (zelfde huurprijs maar met mogelijkheid tot jaarlijkse indexatie en driejaarlijkse herziening). De overeenkomst wordt beschouwd als een overeenkomst van negen jaar van 1 mei 2019 tot 30 april 2028;
• De huurder of de verhuurder beëindigt de huurovereenkomst en de huurder gaat weg. De verhuurder kan met een nieuwe huurder een nieuwe huurovereenkomst van korte duur of een huurovereenkomst van negen jaar sluiten tegen andere voorwaarden.

14.2.2 Hoe kan de huurder de huurovereenkomst van korte duur vroegtijdig beëindigen?

Onder de federale Woninghuurwet was het niet mogelijk om een huurovereenkomst van korte tijd vroegtijdig op te zeggen tenzij het contractueel werd bedongen. Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft echter een regeling voorzien waardoor het mogelijk wordt om de huurovereenkomst van korte duur vroegtijdig op te zeggen.

De huurder kan de huurovereenkomst op elk moment opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden én het betalen van een opzeggingsvergoeding. Deze opzeggingsvergoeding bedraagt:

• Anderhalve maand huur als de huur eindigt in het eerste jaar;
• Een maand huur als de huur eindigt in het tweede jaar;
• Een halve maand huur als de huur eindigt in het derde jaar.

De huurovereenkomst eindigt pas als de opzeggingstermijn van drie maanden is verstreken. De huurder is de opzeggingsvergoeding ten vroegste verschuldigd op het ogenblik van het einde van de huurovereenkomst.

Let op! Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is, kan de huurder de huurovereenkomst altijd opzeggen zonder opzeggingstermijn of opzeggingsvergoeding, ook in de eerste drie jaar. De huurder brengt de verhuurder dan op de hoogte van de opzegging, die ingaat op de eerste dag van de maand na de maand waarin de opzegging werd gedaan.

Deze bepaling is van dwingend recht en dus steeds van toepassing, zelfs als het contract iets anders zou bepalen.

De mogelijkheid bestaat een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur van meer dan negen jaar te sluiten. Voor deze huurovereenkomst gelden dezelfde bepalingen als deze van de overeenkomst van negen jaar. 

Er bestaat ook een mogelijkheid om een huurovereenkomst te sluiten voor het leven van de huurder. Deze overeenkomst eindigt dan automatisch wanneer de huurder komt te overlijden.

De verhuurder kan dergelijke levenslange huur niet vroegtijdig beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen. De huurder kan de overeenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen, met een termijn van drie maand.

De partijen kunnen in het contract ook bepalen dat zij afzien van de mogelijkheid om de huurprijs te herzien.

Deze bepalingen gelden voor de levenslange huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.

[In de overgangsbepaling van de wet van 1991 wordt retroactief een nieuwe bepaling ingevoerd: de afdeling II is niet van toepassing op de huurovereenkomsten voor het leven die reeds bestonden op 28 februari 1991.]

a. De foutieve niet-uitvoering

Indien de huurder of verhuurder de verplichtingen die hem in de huurovereenkomst of door de regelgeving worden opgelegd niet nakomt, kan de tegenpartij deze laten oproepen of laten dagvaarden voor de vrederechter om:

• ofwel, de volledige en eenvoudige uitvoering van het contract te vragen;
• ofwel de ontbinding van het contract en bovendien, in beide gevallen, schadevergoeding en interesten eisen.

Dit is de toepassing van een algemeen principe

van het verbintenissenrecht.

b. Verbreking met wederzijdse toestemming

De partijen kunnen ook steeds overeenkomen om de huurovereenkomst vroegtijdig, d.w.z. vóór de normale einddatum, te beëindigen.

Gelet op het verplichtend karakter van de bepalingen van de huurwet is het nochtans aangewezen om dit akkoord schriftelijk te bevestigen om een eventuele latere betwisting te vermijden.

c. Wat als het verhuurde goed tenietgaat door toeval?

Wanneer de woning tijdens de huurovereenkomst door toeval geheel is tenietgegaan (bv. door een brand na een blikseminslag), is de huurovereenkomst automatisch ontbonden.

Wanneer de woning door toeval gedeeltelijk teniet is gegaan (bv. door een overstroming en vochtproblemen in de kelder), kan de huurder afhankelijk van de omstandigheden:

• vermindering van de huurprijs vragen;
• ontbinding van de huur vorderen.

In geen van beide gevallen moet de verhuurder een schadevergoeding betalen.

18.1 Het overlijden van de verhuurder of de huurder

Ook met betrekking tot het overlijden van de huurder of verhuurder worden er verscheidene bepaling(en) opgenomen in de federale Woninghuurwet en het Vlaams Woninghuurdecreet. Welke bepaling(en) er van toepassing zijn op de huurovereenkomst hangt af van de datum van het sluiten van de huurovereenkomst (voor of vanaf 1 januari 2019).

a. Huurovereenkomst gesloten voor 1 januari 2019

Indien één van de partijen overlijdt, wordt er geen einde gesteld aan de overeenkomst met uitzondering van de huurovereenkomst voor het leven.

De erfgenamen, hetzij van de verhuurder hetzij van de huurder zijn dus gehouden om de lopende huurovereenkomst voort te zetten en kunnen er slechts een einde aan maken door naleving van de wettelijke voorwaarden.

b. Huurovereenkomst gesloten vanaf 1 januari 2019

Het overlijden van de verhuurder maakt geen einde aan de huurovereenkomst.

Indien de enige (nog) levende huurder overlijdt, wordt de huurovereenkomst automatisch ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden, tenzij de erfgenamen binnen die termijn verklaard hebben dat ze de huurovereenkomst willen verderzetten. Maar als de erfgenamen niet reageren of laten weten dat ze de huurovereenkomst niet willen verderzetten, wordt de huurovereenkomst ontbonden en heeft de verhuurder recht op een vergoeding van een maand huur.

Voorbeeld:

Als de laatste huurder overlijdt op 14 juni 2019, eindigt de huurovereenkomst automatisch op 31 augustus 2019. De erfgenamen moeten zolang de huur blijven betalen en moeten ook een bijkomende vergoeding van een maand huur betalen aan de verhuurder. Tegen 31 augustus 2019 moeten de erfgenamen het verhuurde goed ook leegmaken. De erfgenamen van de huurder kunnen de verhuurder ook voor 31 augustus 2019 laten weten dat ze de huurovereenkomst willen verderzetten.

Indien er geen erfgenamen zijn of zij de nalatenschap hebben verworpen, zal de woning tegen het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder niet zijn ontruimd. De verhuurder kan aan de vrederechter vragen om een curator aan te stellen. De vrederechter zal ter plaatse een beschrijving van de inboedel malen. Deze beschrijving overhandigt hij aan de curator die de huisraad zal verkopen en met de opbrengst ervan de verhuurder zal betalen. Als zich intussen erfgenamen bekendmaken die de nalatenschap aanvaarden, dan eindigt de taak van de curator. Zij moeten wel de curator vergoeden voor eventuele openstaande kosten.

18.2 De uitdrukkelijke ontbindende clausule

Er is sprake van een uitdrukkelijke ontbindende clausule indien het contract een clausule heeft voorzien dat het contract van rechtswege, d.w.z. automatisch beëindigd wordt in het geval één van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt.

Voorbeeld:

Indien de huurder gedurende twee opeenvolgende maanden de huurprijs niet betaalt. Dergelijke clausule ‘de uitdrukkelijke ontbindende clausule’ genaamd, is nietig. Ze kan niet worden ingeroepen. Ingeval van een fout begaan door één van der partijen kan alléén de rechter de ontbinding van het contract uitspreken.

Op welke manier de huurovereenkomst ook beëindigd wordt, de huurder kan een verlenging aanvragen op grond van buitengewone omstandigheden.

De huurder moet deze verlenging aan de verhuurder vragen ten laatste één maand voor het einde van de huurovereenkomst:

• indien de verhuurder akkoord gaat, bepalen de partijen vrij de duur van de verlenging;
• indien de verhuurder weigert, beslist de rechter, rekening houdende met de belangen van beide partijen, en namelijk met de eventuele hoge leeftijd van één van hen.

De rechter die de verlenging toestaat, kan eveneens, indien hij dit billijk acht, aan de verhuurder een verhoging van de huurprijs toestaan.

Indien de opzegging zonder motivering was en de verhuurder een vergoeding verschuldigd is, kan de rechter deze vergoeding verminderen of afschaffen.

Het principe van deze regel bestond reeds vroeger, maar de huurwet bracht drie wijzigingen aan op de overeenkomsten die onder de toepassing van deze wet vallen:

• De rechter kan de duur van de verlenging vrij bepalen, maar de huurwet verplicht hem een bepaalde duur te voorzien. De rechter mag niet beslissen een contract te verlengen ‘tot dat de huurder een andere woning heeft gevonden’.
• De huurder kan bij het einde van de eerste verlenging, indien hij nieuwe buitengewone omstandigheden kan inroepen, een nieuwe verlenging vragen, d.w.z. ten laatste één maand voor het verstrijken van de eerste verlenging. Dezelfde regels zijn van toepassing op deze hernieuwing waarvan de duur, eveneens door de rechter bepaald wordt. Eén enkele hernieuwing is mogelijk.

De duur van deze vernieuwing kan verschillen van deze van de eerste verlenging.

• De huurwet staat de huurder toe een verlenging te vragen aan de koper van de woning.

Wat zijn ‘buitengewone omstandigheden’?

Er is sprake van buitengewone omstandigheden indien deze omstandigheden, gedurende een zekere periode, het vooruitzicht op een verhuis of het zoeken naar een woning kunnen bemoeilijken.

Het gaat enerzijds om dringende toestanden, die niet te voorzien zijn of plots opduiken, anderzijds om moeilijke omstandigheden die slechts door het tijdelijk behoud van de huurder in de woning verminderd kunnen worden.

Wat zijn ‘de belangen van de partijen’?

De rechter moet tevens rekening houden met de belangen van de verhuurder, zijn persoonlijke toestand en de nadelen die het behoud van de huurder in de woning voor hem kunnen meebrengen.

De rechter zal bijvoorbeeld rekening houden met het ongemak dat voor de verhuurder kan voortvloeien uit de verplichting om, waar hijzelf verblijft, zelf een hogere huurprijs te moeten betalen in afwachting dat hij zijn woning persoonlijk kan betrekken.

1. Mag de huurprijs vrij worden bepaald?

a.       Mag de huurprijs geïndexeerd worden?

b.       Wanneer mag de huurprijs geïndexeerd worden?

De verjaring

c.       Hoe de indexatie berekenen?

Hoe de basishuurprijs bepalen?

Hoe bepaalt men het aanvangsindexcijfer?

Hoe het nieuwe indexcijfer bepalen?

d.       Hoe de indexcijfers voor de berekening van de huurindexering kennen?

3. Mag de huurprijs herzien worden?

1. Mag de huurprijs vrij worden bepaald? 

 Hier gelden twee belangrijke regels:

De huurprijs wordt, telkens wanneer een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten, of het nu gaat om dezelfde verhuurder en zelfde huurder of om andere personen, vrij bepaald tussen de partijen. Dit is niet het geval wanneer het gaat over opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur met verschillende huurders, die beëindigd werden door de verhuurder.

Met andere woorden, de huurprijzen zijn niet gereglementeerd. De huurwet behoudt dit fundamenteel principe.

Voorbeeld: 

Wanneer de partijen bij het verstrijken van een huurovereenkomst van negen jaar besluiten een nieuwe overeenkomst van negen jaar te sluiten, of een nieuwe huurovereenkomst van drie jaar, dan wordt de nieuwe huurprijs vrij bepaald. 

• Daarentegen blijft de oorspronkelijke huurovereenkomst geldig telkens wanneer de huurovereenkomst tussen dezelfde partijen verlengd wordt. De huurprijs kan bij deze gelegenheid niet worden gewijzigd.

Voorbeeld 1:

Bij het einde van een huurovereenkomst van negen jaar beëindigen noch de verhuurder noch de huurder de overeenkomst; de huurovereenkomst wordt telkens verlengd voor opeenvolgende perioden van drie jaar, onder dezelfde voorwaarden.

Het is dezelfde huurovereenkomst die verder loopt en de huurprijs mag niet worden gewijzigd.

Voorbeeld 2: 

Bij het einde van een huurovereenkomst van één jaar beslissen de partijen schriftelijk hun contractuele relatie met één of twee bijkomende jaren verder te zetten; de huurwet laat dit slechts toe in het kader van eenzelfde huurovereenkomst en daardoor kan de huurprijs niet worden gewijzigd. Indien op het einde van een contract van korte duur, de huurder de huur verderzet zonder dat een nieuwe overeenkomst werd gesloten, wordt de overeenkomst beschouwd als zijnde gesloten voor een periode van negen jaar, die ingaat bij de aanvang van het oorspronkelijk contract. De overeenkomst loopt dus verder zonder dat de huurprijs om deze reden kan worden gewijzigd.

Het principe blijft wel behouden van de jaarlijkse indexatie van de huurprijs en de mogelijkheid om de huurprijs te herzien in de loop van de huurovereenkomst.

2. De indexatie

De indexatie houdt een periodische aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud in.

a. Mag de huurprijs geïndexeerd worden?

Vóór 1991 mocht de huurprijs slechts worden geïndexeerd wanneer de partijen dit voorzien hadden. Deze regel is nog toepasselijk op contracten van bepaalde duur gesloten vóór 28 februari 1991. Voor de contracten die gesloten werden vanaf 28 februari 1991 gelden de volgende principes: de huurprijs mag altijd geïndexeerd worden, eens per jaar, op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding,van de huurovereenkomst, zelfs indien het contract dit niet voorziet. Deze regel is niet verplicht dus het contract mag voorzien dat er geen idexatie is, en in dat geval kan deze ook niet gevorderd worden.

Kortom, de indexatie is sinds 28 februari 1991 steeds toegelaten voor de mondelinge huurovereenkomsten; voor de geschreven huurovereenkomsten is zij toegelaten behalve wanneer het contract dit uitdrukkelijk uitsluit.

Voor de contracten die worden gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 is er een bijkomende voorwaarde om de huurprijs te mogen indexeren: het huurcontract moet namelijk schriftelijk zijn gesloten. Bij een mondeling contract mag geen indexatie gebeuren. De nieuwe bepaling geldt niet voor de mondelinge contracten gesloten vóór 26 februari 1991.

b. Wanneer mag de huurprijs geïndexeerd worden?

Elk jaar ten vroegste op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract.

Echter:

• de indexatie gebeurt niet automatisch: de verhuurder moet dit schriftelijk aan de huurder vragen;
• deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag

Voorbeeld:

Een huurovereenkomst werd gesloten in maart 1997 en treedt in werking op 1 april 1997. De verhuurder mag de indexatie vorderen vanaf 1 april 1998. Indien hij vergeet dit te doen kan hij het later vragen. Maar indien hij de indexatie bijvoorbeeld slechts vanaf 15 september 1998 vordert, zal hij de betaling ervan slechts mogen eisen voor de maanden juni, juli, augustus en september 1998, en voor de volgende maanden natuurlijk.

De verjaring

De verjaring is een middel om, na verloop van een bepaalde tijd, bevrijd te worden van schuld; dit betekent hier dus voor de huurder bevrijd te worden van de betaling van het bedrag dat volgt uit de indexatie van de huurprijs.

De rechtsvordering van de verhuurder tot betaling van dit bedrag verjaart na één jaar, te rekenen vanaf de verzending van het aangetekend schrijven aan de huurder.

De verhuurder heeft dus één jaar, vanaf het versturen van deze aangetekende brief, om in rechte (door een verzoekschrift of dagvaarding) de betaling van het bedrag dat volgt uit de indexatie te eisen.

Voorbeeld: 

Een huurovereenkomst wordt gesloten op 15 maart 2007 en treedt in werking op 1 april 2007. De indexatie van de huurprijs mag door de verhuurder schriftelijk gevorderd worden, vanaf 1 april 2008. Indien hij tot 4 augustus 2008 wacht om dit te doen, is de indexatie verschuldigd vanaf deze datum voor de drie maand die de maand van de aanvraag voorafgaan, d.w.z. voor de maanden mei, juni en juli en voor de volgende maanden.

Vanaf de datum van de aanvraag ontstaat de verplichting voor de huurder de indexatie te betalen en begint de verjaring van de rechtsvordering van de verhuurder. Hij moet zijn vordering indienen voor 4 augustus 2009 indien de verhogingen voor de maanden mei tot juli 2008 niet vrijwillig worden betaald.

c. Hoe de indexatie berekenen?

Volgende regels over indexatie zijn van toepassing op alle huurovereenkomsten.

De indexatie gebeurt steeds op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de gezondheidsprijzen. Om het bedrag van de geïndexeerde huurprijs te

kennen, wordt de volgende formule toegepast.

basishuurprijs X nieuw indexcijfer

             aanvangsindexcijfer

Voorbeeld:

Een huurovereenkomst werd gesloten in augustus 2008 en trad in werking op 1 september 2008 met een huurprijs van 400 euro. Tot op het einde van de overeenkomst:

• zal de basisprijs 400 euro bedragen;
• zal het indexcijfer dat zijn van juli 2008, dus 111,22 (basis 2004).

Elk jaar zal het nieuwe indexcijfer dat zijn van de maand augustus. In 2009: 110,66, in 2010: 112,94 enzovoort.

Indien de huurprijs werd herzien op het einde van een driejarige periode, in overeenstemming met de regels voorzien door de huurwet, 

• ofwel bij akkoord tussen de partijen, 
• ofwel door een rechterlijke beslissing, 

zal de basishuurprijs die in overweging moet worden genomen voor de latere toepassing van de regels betreffende de indexatie, de nieuwe op die wijze herziene huurprijs zijn. 

De datum van 'sluiting' die in overweging moet worden genomen voor de keuze van de juiste formule, en het aanvangsindexcijfer waarmee men moet rekening houden, is de datum van de herziening. 

Voorbeeld: 

Een huurovereenkomst is mondeling gesloten in 1983. De huurprijs werd op 7000 frank vastgesteld. Deze overeenkomst wordt verondersteld begonnen te zijn op 1 januari 1987.

Ingevolge een rechtsvordering bekwam de verhuurder een herziening van de huurprijs op 1 januari 1993, dus op het einde van de tweede driejarige periode. De nieuwe huurprijs werd op 15 000 frank vastgesteld.

De basishuurprijs bedraagt nu 15 000 frank, om te zetten in euro vanaf 1 januari 2002 en het aanvangsindexcijfer is dat van de maand december 1992.

Hoe de basishuurprijs bepalen?

De basishuurprijs mag nooit de door de huurder verschuldigde kost en lasten bevatten.

De definitie varieert in functie van de datum waarop de overeenkomst werd gesloten:

• indien de overeenkomst nog in werking trad voor januari 1984 is de basishuurprijs: ofwel deze als dusdanig bepaald door een rechterlijke beslissing ingevolge een vordering ingediend voor 28 februari 1991; ofwel, indien er geen rechterlijke beslissing dienaangaande was, is het de basishuurprijs die als referentie diende bij het berekenen van de huurprijs die steeds werd betaald tussen 1 januari en 31 december 1990, indien dit bedrag werd aangevochten; en ten slotte, is het de laatste huurprijs die betaald werd tijdens het jaar 1983.
• indien de overeenkomst werd gesloten vanaf 1 januari 1984:.de basishuurprijs is deze die werd overeengekomen tijdens het sluiten van de huurovereenkomst of die werd bepaald door een rechtelijke beslissing.

Hoe bepaalt men de aanvangsindexcijfer?

De definitie van het indexcijfer varieert ook in functie van de datum waarop de huurovereenkomst werd gesloten.

1. Indien de overeenkomst nog werd gesloten voor 1 januari 1981: het aanvangsindexcijfer is dat van de maand december 1982. Op basis van 1988 = 100, bedraagt het aanvangsindexcijfer 82,54 punten.

2. Indien de overeenkomst gesloten werd tussen 1 januari 1981 en 1 januari 1984 en in werking trad voor 1 januari 1984: het aanvangsindexcijfer is dat van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de indexatie kon worden toegepast in 1983 (of het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding van de overeenkomst, indien deze werking trad in 1983).

3. Indien de overeenkomst in werking trad vanaf 1 januari 1984: het aanvangsindexcijfer is dat van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de overeenkomst werd gesloten.

4. Indien de overeenkomst werd gesloten vanaf 1 februari 1994: het aanvangsindexcijfer is het hiertoe berekende en benoemde indexcijfer (gezondheidsindex) van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de overeenkomst werd gesloten.

Hoe het nieuwe indexcijfer bepalen?

Het is steeds het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (en niet van de maand van het sluiten van de huurovereenkomst).

Voor de indexeringen na 1 februari 1994 is het indexcijfer, dat gehanteerd moet worden, de gezondheidsindex.

d. Hoe de indexcijfers voor de berekening van de huurindexering kennen? 

De FOD Economie berekent maandelijks de gezondheidsindex. Het meest recente gezondheidsindexcijfer vindt u altijd op de website: https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/gezondheidsindex

U kunt de indexatie ook zelf berekenen met de Huurcalculator: https://huurcalculator.statbel.fgov.be/NI/indicators/cpi/rent_nl.asp

3. Mag de huurprijs herzien worden? 

Er werd reeds eerder gezegd dat de huurprijs tijdens eenzelfde huurovereenkomst, zelfs indien deze werd verlengd, niet kan worden gewijzigd. Deze basisregel blijft geldig voor alle geschreven contracten van bepaalde duur gesloten vóór 28 februari 1991. Voor alle andere overeenkomsten voorziet de regel echter een belangrijke versoepeling sinds de huurwet van 20 februari 1991 die onder bepaalde voorwaarden de herziening van de huurprijs toelaat of het nu gaat om een verhoging of een verlaging.

Deze herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke driejarige periode.

De herziening kan zowel door de huurder als de verhuurder aan de andere partij gevraagd worden maar uitsluitend binnen een precieze termijn: tussen de negende en zesde maand die het einde van de driejarige periode voorafgaat.

Voorbeeld: 

Indien de huurovereenkomst in werking trad op 1 augustus 2006 kan de herziening van de huurprijs door elke partij gevraagd worden tussen 1 november 2008 en 31 januari 2009.

Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen:

• ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan;
• ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitend tussen de zesde en derde maand die de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaat.

De rechter kan de herziening toestaan in twee gevallen:

Eerste geval:

Hij kan een verhoging of verlaging van de huurprijs toestaan indien de vragende partij

bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden tenminste 20 % hoger of lager is dan de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs.

Voorbeeld:

De betaalde huurprijs bedraagt 200 euro; de verhuurder moet bewijzen dat het gehuurde goed een normale huurwaarde heeft van 240 euro minimum indien hij een aanvraag tot herziening wil indienen. De huurder moet bewijzen dat de normale huurwaarde 160 euro bedraagt.

Tweede geval:

Hij kan tevens een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder die bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van werken die op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd, met ten minste 10 % van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs is gestegen.

De werken die de verhuurder heeft moeten uitvoeren om het goed in overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitsvereisten (zie KB 8 juli 1997) komen hiervoor niet in aanmerking. Deze bepaling is niet van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten vanaf 31 mei 1997.

De bewijzen vormen de voorwaarde voor het toekennen van een verhoging of een verlaging van de huurprijs door de rechter. De aanvrager moet kunnen aantonen dat het verschil tussen de huurwaarde en de betaalde huurprijs minstens 10 of 20 % bedraagt.

De rechter is niet gehouden om rekening te houden met dit verschil.

Hij kan bijvoorbeeld een verschil van 30 % vaststellen en slechts een verhoging van 15 % toekennen. De huurwet voorziet inderdaad dat de rechter uitspraak doet naar billijkheid. Indien hij een herziening van het bedrag van de huurprijs toestaat wordt deze van kracht vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode.

Door de wet van 13 april 1997 wordt de regel ingevoerd dat de basishuurprijs gedurende negen opeenvolgende jaren niet hoger mag zijn dan de geïndexeerde huurprijs, indien opeenvolgende contracten van korte duur worden gesloten met verschillende huurders telkens na opzeg van de verhuurder.

De geïndexeerde basishuurprijs kan in de loop van deze negen jaar enkel worden verhoogd wanneer door nieuwe omstandigheden of door verbeteringswerken de normale huurwaarde tenminste 10 % of 20 % hoger wordt dan de eisbare huurprijs. De bewijslast daarvoor rust op de verhuurder.

DUS:

De huurprijs mag gedurende negen jaar niet worden verhoogd (behoudens jaarlijkse indexering) wanneer het gaat om:

• korte duur contracten (drie jaar);
• na elkaar steeds met een andere huurder gesloten;
• en telkens opgezegd door de verhuurder.

De rechter zal de ten onrechte verhoogde huurprijs herleiden tot de proportioneel aangepaste huurprijs.

slechts na contactname met de vorige huurder zal de nieuwe huurder kunnen nagaan: 

• of de vorige huurder ook een contract had van korte duur; 
• of dit contract werd opgezegd door de verhuurder;
• of de nieuwe basishuurprijs niet hoger is dan de geïndexeerde basishuurprijs van de vorige huurder. 

Dit geldt slechts voor de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997. De negenjarige periode kan maar aanvangen na deze datum!

21.1 Huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019

Voor de huurovereenkomsten die gesloten werden voor 1 januari 2019 en onder de federale huurwet vallen geldt de volgende regeling in verband de kosten en lasten.

Bovenop de betaling van de huurprijs is de huurder dikwijls verplicht, volgens de huurovereenkomst, bepaalde uitgaven te zijnen laste te nemen of ze aan de verhuurder terug te betalen. Zoals bijvoorbeeld: de lasten van verbruik, onderhoud, ...

In het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder of verhuurder is die deze kosten en/of lasten moet betalen. Belangrijke uitzondering hierop is de onroerende voorheffing. De wet verbiedt eveneens om bemiddelingskosten van een immobiliënagentschap te verhalen op de huurder.

De kosten en lasten moeten steeds los van de huur in een afzonderlijke rekening van de huur worden opgeheven. Deze regel is verplichtend.

Deze regel is van toepassing zelfs indien de kosten en lasten in vaste bedragen werden vastgesteld, d.w.z. forfaitair zijn.

Indien dit het geval is, dus indien de kosten en de lasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld: 75 euro per maand) mogen de partijen deze niet eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en lasten die hoger of lager zouden zijn dan het forfaitair bedrag.

De huurder of verhuurder mogen echter op ieder tijdstip aan de vrederechter vragen:

• ofwel de herziening van het bedrag van de forfaitaire kosten en lasten;
• ofwel hun omzetting in werkelijke kosten en lasten.

De huurwet voorziet dat de rechter uitspraak doet onder meer door rekening te houden met de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven en, dat hij telkens als het mogelijk is, tot de omzetting zal beslissen.

Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald, voorziet de wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De bewijsstukken moeten worden voorgelegd. De huurder heeft dus het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen.

Een speciale regel bestaat inzake de uitvoering van deze verplichting wanneer het gehuurde goed een onderdeel is van een appartementsgebouw waarvan het beheer door eenzelfde persoon wordt gedaan (dit kan een gevolmachtigde zijn, de eigenaar zelf of een maatschappij). In dit geval beschouwt de wet dat de voorwaarde betreffende het voorleggen van de bewijsstukken vervuld is indien de verhuurder de huurder een overzicht geeft van de kosten en lasten en aan de huurder de mogelijkheid wordt gegeven om de bewijsstukken in te kijken op de woonplaats van de fysieke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer van het goed waarneemt.

Opmerking: deze regels betreffende de betaling van de kosten en lasten zijn verplichtend.

21.2 Huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019

Naast de huurprijs krijgt de huurder vaak een aantal kosten en lasten aangerekend. Voor een groot aantal kosten en lasten ligt vast wie ze moet betalen. Deze regels zijn van dwingend recht en partijen mogen er dus niet van afwijken.

Let op! Deze regel is niet van toepassing op onderhuurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2019 zijn gesloten, als de hoofdhuurovereenkomst nog voor die datum werd gesloten.

Kosten en lasten waarvoor niets is bepaald, zijn te verdelen als volgt;

• De verhuurder betaalt de kosten en lasten die te maken hebben met de zakelijke rechten op de woning;
• De huurder betaalt de kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning.

De onroerende voorheffing met betrekking tot het gehuurde onroerend goed mag niet ten laste van de huurder worden gelegd. Dit verbod geldt voor de huurovereenkomsten gesloten vanaf 30 december 1989.

Deze bepaling is verplichtend. De contractuele clausule waarbij de huurder verplicht is de onroerende voorheffing te betalen, is niet geldig.

Wanneer er bemiddelingskosten optreden door een derde voor de verhuring van het onroerend goed (zoals deze door een immobiliënkantoor), verbiedt de wet de verhuurder deze kosten te verhalen op de huurder. Als enige uitzondering op deze regel geldt het geval waarin de huurder zelf deze derde de opdracht tot bemiddeling gegeven heeft.

Deze bepaling is in werking getreden op 17 augustus 2009.

De hieronder beschreven regels zijn toepasselijk op alle huurovereenkomsten en zijn verplichtend. Het gebeurt dat de huurder omwille van een regeling van de huurprijs of van de lasten sommen heeft betaald die hij niet verschuldigd was of waarvan na onderzoek bleek dat zij hoger waren dan de werkelijke uitgaven. De huurder mag van de verhuurder de teruggave eisen van alle teveel betaalde sommen.

Hij moet zijn verzoek aan de verhuurder richten per aangetekend schrijven. Maar opgelet:

• de huurder mag slechts de teruggave eisen van de sommen die vervallen en betaald zijn tijdens de vijf jaren die de verzending van het aangetekend schrijven voorafgaan;
• de rechtsvordering van de huurder tot teruggave van de te veel betaalde sommen verjaart binnen een termijn van één jaar te rekenen vanaf de datum van het versturen van het aangetekend schrijven

Voorbeeld:

Sinds de maand februari 2004 betaalt de huurder elke maand aan zijn verhuurder 30 euro lasten teveel. Hij bemerkt dit niet vóór oktober 2010. Op 10 november 2010 stuurt hij een aangetekend schrijven naar zijn verhuurder waarin hij de terugbetaling van deze lasten vraagt; hij heeft slechts recht op de terugbetaling van de lasten die te veel werden betaald gedurende de vijf jaar die het verzenden van deze brief voorafgaan (d.w.z. vanaf de maand november 2005). Indien de verhuurder dit niet terugbetaalt, kan de huurder een rechtsvordering instellen bij de vrederechter binnen een termijn van één jaar, te rekenen vanaf 10 november 2010.

De verhuurder kan de huurder die zijn huurprijs of lasten niet betaalt niet eenzijdig uit de woning zetten, zelfs niet indien het contract in deze sanctie uitdrukkelijk voorziet.

Nadat hij de huurder heeft aangemaand te betalen binnen de termijn die hij heeft vastgesteld (per aangetekend schrijven), kan de verhuurder hem voor de vrederechter dagvaarden of laten oproepen met een verzoekschrift en de betaling eisen:

• van achterstallige huur en of lasten;
• en eventueel de ontbinding van de huurovereenkomst eisen, ten nadele van de huurder, en daarenboven, in beide gevallen, schadevergoeding en interesten eisen.

De rechter kan, rekening houdend met bepaalde omstandigheden, een uitstel van betaling verlenen aan de huurder.

Ook hier gelden de regels die toepasselijk zijn op de verjaring. De rechtsvordering van de verhuurder voor de betaling van de huursommen die hem niet werden betaald of onvolledig werden betaald verjaart na vijf jaar te rekenen van de vervaldag van deze huursommen. Deze termijn van verjaring van vijf jaar is ook van toepassing wanneer de verschuldigde en niet betaalde sommen overeenkomen met kosten en lasten die jaarlijks of binnen kortere termijnen te betalen zijn (indien langere termijnen werden voorzien is de verjaring tien jaar).

27.1 Huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019

Vanaf 18 mei 2007 dient, bij de verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis, in elke officiële en publieke mededeling het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten ,te worden vermeld. Een schending van deze verplichting kan door de gemeenten worden bestraft met een administratieve boete tussen 50 en 200 euro.

27.2 Huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019

Ook voor de huurovereenkomsten die vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet geldt dat bij de verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime zin van het woord, elke officiële of publieke mededeling de gevraagde huurprijs en de kosten en lasten moet vermelden. Een geafficheerde huurprijs geldt hierbij niet als een bindend prijsaanbod.

Een schending van deze verplichting kan door de bevoegde gemeente bestraft worden met een administratieve boete van 50 tot 350 euro.

De wet van 13 april 1997 heeft het principe van de renovatiecontracten beter omschreven.

In de huurwet worden er een bepaald aantal verplichtingen en strikte bepalingen voorzien betreffende enerzijds de duur van de overeenkomsten, de mogelijkheden om deze te beëindigen en anderzijds betreffende de staat waarin het gehuurde goed moet worden gesteld.

Nochtans aanvaarden huurders dikwijls – of verlangen zij - om zelf, in het goed dat ze bewonen, een zeker aantal kleine veranderingen aan te brengen, werken uit te voeren (kleine of grote) die niet alleen hun levensomgeving verbeteren, maar ook de staat van de woning in het algemeen ten goede komen. De huurwet heeft dit initiatief willen aanmoedigen.

1. Indien partijen een renovatieovereenkomst sluiten dient dit schriftelijk te gebeuren en partijen dienen zo duidelijk mogelijk te bepalen:

• welke de werken zijn die de huurder zal uitvoeren en de termijn die hij hiervoor zal nodig hebben;
• welke de tegenprestatie zal zijn waartoe de verhuurder zich verbindt, evenals de duur van deze verbintenis die niet noodzakelijk gebonden is aan de termijn die nodig is voor het uitvoeren van de werken.

2. De wet staat zelfs bij het sluiten van zulke huurovereenkomst een afwijking toe aan de regel die de naleving van de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid oplegt, maar slechts onder vijf cumulatieve voorwaarden:

• de geplande werken moeten minstens tot doel hebben de onvolkomendheden van de woning op dit vlak te verhelpen;
• de renovatiewerken moeten precies omschreven zijn;
• de aanvang voor de werken moet binnen een redelijk tijdstip zijn bepaald;
• er mag geen huur worden gevraagd tijdens de termijn die overeengekomen is om de renovatiewerken uit te voeren;
• de termijn moet redelijkerwijs voldoende zijn om die werken uit te voeren.

Voorbeeld:

Het gehuurde goed beschikt niet over stromend water maar de huurder verbindt zich ertoe om de nodige werken uit te voeren om dit te installeren. Dit betekent echter niet dat de huurovereenkomst met renovatie uitsluitend voor de verwezenlijking van deze ‘elementaire’ werken kan beoogd worden. Deze huurovereenkomst kan ook gesloten worden met het oog op het uitvoeren van werken ter vergroting, verfraaiing of verbetering van het comfort welke niet strikt noodzakelijk zijn.

3. De wet bepaalt ook dat de werken die de huurder zal uitvoeren in het kader van ‘een huurovereenkomst met renovatie’ een tegenprestatie van de verhuurder zullen meebrengen.

De tegenprestatie van de verhuurder kan bestaan uit:

• ofwel een vermindering of kwijtschelding van de huurprijs;
• ofwel ziet de verhuurder af van het recht om een herziening van de huurprijs te vragen;
• ofwel verbindt de verhuurder zich ertoe om de huurovereenkomst niet te beëindigen (om welke reden ook, met inbegrip van de persoonlijke betrekking van het goed), en gedurende een periode die in het contract bepaald moet zijn en die langer of korter dan negen jaar kan zijn volgens de omvang van de geplande werken.

Na het uitvoeren van de werken wordt op verzoek van de meest gerede partij overgegaan tot de oplevering en dit in aanwezigheid van de huurder en verhuurder.

De bepalingen zijn van toepassing op de renovatiecontracten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.

In dit verband moet rekening gehouden worden met twee principes:

• De huurder die het goed dat hij huurt niet tot zijn eigen hoofdverblijfplaats bestemt, kan de huurovereenkomst niet overdragen aan een andere persoon die het goed tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen.
• De huurder die het goed huurt als hoofdverblijfplaats kan zijn huurovereenkomst niet aan een andere persoon overdragen, behalve indien de verhuurder deze overdracht vooraf en schriftelijk toelaat. In dit geval, in tegenstelling met wat normaal gebeurt bij overdracht van een huurovereenkomst, is de huurder die het goed verlaat niet gehouden de verplichtingen voor de nieuwe huurder die hem vervangt na te komen, behalve indien het document waarin de verhuurder zijn toestemming verleent, voor de overdracht bepaalt dat hij verantwoordelijk blijft voor de nieuwe huurder, bijvoorbeeld wanneer deze laatste de huurprijs niet zou betalen.

Indien de overeenkomst door de huurder wordt  overdragen in strijd met dit verbod dan zal hij de verantwoordelijkheid dragen voor de gevolgen die eruit voortvloeien en loopt hij het risico onder meer schadevergoeding en interesten te moeten betalen aan de overnemer (d.w.z. de nieuwe huurder) en aan de verhuurder, die omwille van deze onregelmatigheid nadeel geleden zouden hebben.

In verband met de onderhuur gelden de volgende regels.

1. De huurder die het goed dat hij huurt niet bewoont, mag dit goed niet onderverhuren, geheel of gedeeltelijk, aan een onderhuurder die het tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen

Op dit principieel verbod zijn twee belangrijke uitzonderingen:

a. De onderverhuring is mogelijk door een rechtspersoon aan een minderbegoed natuurlijk persoon.

De wet van 13 april 1997 maakt het mogelijk dat een gemeente, een OCMW, een VZW of een vennootschap met sociaal oogmerk een goed dat zij huren op hun beurt volledig gaan onderverhuren aan personen die minder begoed zijn of zich in een behatenswaardige sociale positie bevinden.

De woning zal dan uitsluitend als hoofdverblijfplaats van deze personen dienen.

Niet alleen de onderhuur, maar ook de hoofdhuurovereenkomst valt onder toepassing van afdeling II inzake de woninghuur.

De wet stelt, als bijkomende bijkomende voorwaarde voor de geldigheid, dat de

hoofdverhuurder met deze specifieke vorm van onderhuur op voorhand instemt.

Deze vorm van onderverhuring is mogelijk (voor de nieuwe of vernieuwde huurovereenkomsten) vanaf 31 mei 1997.

b. de onderverhuring is ook mogelijk door een handelshuurder aan een natuurlijk persoon.

De wet van 13 april 1997 maakt het eveneens mogelijk dat een handelshuurder een gedeelte van het door hem gehuurde pand onderverhuurt aan een persoon die het als hoofdverblijfplaats bestemt.

Er zijn drie voorwaarden voor de geldigheid van deze onderverhuring:

• in het handelshuurcontract mag geen verbod tot onderverhuring staan;
• slechts een gedeelte van het gehuurde goed mag worden onderverhuurd als hoofdverblijfplaats;
• de handelshuurder moet zijn handel behouden in het gehuurde goed.

De hoofdhuurovereenkomst blijft onderworpen aan de handelshuurwet. De onderhuur is onderworpen aan de afdeling II inzake woninghuur.

2. De huurder die een woning tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, kan het geheel van deze woning niet onderverhuren

De huurder mag slechts een gedeelte van deze woning onderverhuren en uitsluitend indien hij het overige gedeelte van de gehuurde woning als zijn eigen hoofdverblijfplaats blijft bewonen. Het gedeelte van de woning dat onderverhuurd wordt, mag al dan niet als hoofdverblijfplaats dienen voor de onderhuurder. Indien de woning als hoofdverblijfplaats dient voor de onderverhuurder, en indien de toepassingsvoorwaarden van de afdeling II verenigd zijn (betreffende het akkoord over deze bestemming), gaat het om een huurovereenkomst betreffende een hoofdverblijfplaats waar de hoofdhuurder de verhuurder is en de onderhuurder de huurder.

Deze huurovereenkomst (onderhuur) is normaal onderworpen aan de bepalingen van de woninghuurwet, maar onder bepaalde voorwaarden en met enkele uitzonderingen:

• de duur van de onderhuur mag de nog resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst niet te boven gaan;
• de hoofdhuurder is ertoe gehouden, alvorens deze onderhuur te sluiten, de onderhuurder van zijn hoedanigheid en de omvang van zijn rechten op de hoogte te brengen;
• wanneer de verhuurder de hoofdhuur beëindigt, moet de hoofdhuurder de onderhuurder verwittigen binnen de 15 dagen volgend op de ontvangst van de opzegging, en de onderhuurder laten weten dat zijn eigen contract van de onderhuur op dezelfde datum eindigt als de hoofdhuur.

Indien het de huurder is die vroegtijdig een einde stelt aan de hoofdhuur moet hij:

• aan de onderhuurder een opzegging van drie maand geven, vergezeld van een afschrift van de opzegging die hij aan de verhuurder heeft gegeven, en
• aan de onderhuurder een wettelijke vergoeding gelijk aan drie maand huurprijs betalen.

Voor de huurovereenkomsten die gesloten werden vanaf 1 januari 2019 én die dus onder het Vlaams Woninghuurdecreet vallen geldt dat de onderhuurder recht heeft op een vergoeding indien de hoofdhuurovereenkomst wordt opgezegd tijdens de eerste driejarige periode. Deze vergoeding verschilt naargelang wanneer de onderhuurovereenkomst eindigt. De onderhuurder heeft recht op een vergoeding van:

• Drie maanden indien de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het eerste jaar;
• Twee maanden huur indien de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het tweede jaar;
• Een maand huur indien de onderhuurovereenkomst eindigt tijdens het derde jaar.

Indien de hoofdhuur eindigt, en als gevolg daarvan de onderhuur ook eindigt, mag de onderhuurder de verlenging wegens buitengewone omstandigheden niet aanvragen.

Alleen de hoofdhuurder (en niet de onderhuurder) is verantwoordelijk ten opzichte van de hoofdverhuurder. De hoofdhuurder is eveneens ten opzichte van de onderhuurder verantwoordelijk voor het niet naleven van deze bepalingen.

30.1 Huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019

Bij de huurovereenkomsten die gesloten werden voor 1 januari 2019 én die onder de federale woninghuurwet vallen wordt een onderscheid gemaakt naargelang de huurovereenkomst vaste datum had voor de vervreemding van het gehuurde goed. 

De huurwet bevat een aantal bepalingen die belangrijk zijn voor de huurder, wanneer het gehuurde goed verkocht wordt of het voorwerp uitmaakt van een schenking.

De bescherming van de huurder is in het geval dat het gehuurde goed van eigenaar verandert niet altijd gelijk. Het ligt eraan of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed. Hiermee wordt trouwens nogmaals het belang van de registratie benadrukt.

1. De huurovereenkomst heeft een vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed

Wanneer de huurovereenkomst een vaste datum heeft (d.w.z. wanneer deze bijvoorbeeld geregistreerd werd) vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning de rechten van de vroegere verhuurder verkrijgen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte.

Dat betekent dat hij de huurovereenkomst precies op dezelfde wijze zal moeten naleven als de oorspronkelijke verhuurder en hij precies dezelfde rechten en verplichtingen als deze zal hebben. De huurder moet dus niet ‘lijden’ onder deze verandering van eigenaar.

Voorbeeld:

Een huurovereenkomst wordt gesloten voor een duur van negen jaar, tot 31 maart 2011 en werd geregistreerd. De woning wordt in juni 2003 verkocht. De koper ‘neemt de plaats in’ van de verhuurder. Hij kan na het verlijden van de authentieke akte op elk ogenblik een einde stellen aan de huurovereenkomst om het goed persoonlijk te betrekken, mits het inachtnemen van een opzeggingstermijn van zes maand. Indien hij werken wil uitvoeren of de overeenkomst wil beëindigen mits een vergoeding, moet hij tot 31 maart 2005 wachten, d.w.z. het einde van de eerste driejarige periode, en, indien de opzegging niet gemotiveerd is, aan de huurder een vergoeding gelijk aan negen maand huurprijs betalen.

Deze wijziging is niet toepasselijk op de geschreven huurovereenkomsten van bepaalde duur die vóór 28 februari 1991 werden gesloten.

2. De huurovereenkomst heeft geen vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed

a. Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode van minder dan zes maand: hij is niet beschermd

De koper kan de huurovereenkomst beëindigen zonder motief of vergoeding.

b. Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens zes maand

De koper treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, met nochtans een zeer belangrijke afwijking. De koper kan de huurovereenkomst beëindigen

• mits een opzegging van drie maand (in plaats van zes maand);

• om het goed persoonlijk te betrekken, of om belangrijke werken uit te voeren of mits een vergoeding;

• zonder het einde van de driejarige periode af te wachten.

De koper dient deze opzegging aan de huurder te betekenen binnen een termijn van drie maand te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte.

Indien deze termijn verstreken is, verliest de koper dit bijzonder voordeel hem door de huurwet geschonken. Hij moet de huurovereenkomst naleven zoals de oorspronkelijke verhuurder.

30.2 Huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019

Het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat wanneer de verhuurde woning van eigenaar verandert, de nieuwe eigenaar de bestaande huurovereenkomst moet respecteren. Hij neemt als nieuwe verhuurder alle rechten en plichten van de oude verhuurder over, zelfs indien de huurovereenkomst zou bepalen dat de huurder uit de woning kan worden gezet in geval van vervreemding. Dergelijke bepaling is dan ook nietig. Voor de nieuwe eigenaar gelden dezelfde opzegvoorwaarden als voor de vorige verhuurder.

Voor het sluiten van de overeenkomst tot overdracht van de woning moet de verhuurder de kandidaat-overnemer op de hoogte brengen van de verhuring van het goed en van het type huurovereenkomst. De inhoud van de huurovereenkomst moet ook worden overgenomen in de overeenkomst tot overdracht van het zakelijk recht.

Het vredegerecht van de plaats waar het gehuurde goed gelegen is, is bevoegd voor alle betwistingen betreffende de huur van een woning.

1. De verzoeningsprocedure

Bij gebrek aan overeenstemming over een punt betreffende de huur hebben huurder en verhuurder er alle belang bij om eerst een verzoeningsprocedure te beginnen eerder dan een geding. Het voornaamste voordeel van de verzoeningsprocedure is dat deze kosteloos is. Er zijn geen gerechtskosten aan verbonden en het brengt niet noodzakelijk een beroep op een advocaat mee. De aanvraag tot een verzoeningsprocedure kan zelfs mondeling gebeuren op de griffie van het vredegerecht van het kanton waar het gehuurde goed gelegen is.

Daarna zullen de partijen worden opgeroepen (via een eenvoudige brief van de griffie) om op een bepaalde dag en een bepaald uur voor de vrederechter te verschijnen. Twee oplossingen zijn mogelijk:

• ofwel lukt de verzoening: in dit geval zal het proces-verbaal akte nemen van het akkoord van de partijen; dit akkoord heeft dezelfde waarde als een vonnis;
• ofwel verschijnt één van de partijen niet of is er geen akkoord bereikt: dan rest enkel de mogelijkheid van een gerechtelijke procedure.

De verzoeningspoging is geregeld in de artikelen 731 tot 734 van het Gerechtelijk Wetboek onder de benaming ‘minnelijke schikking’.

Zelfs als een partij beslist om niet eerst gebruik te maken van de verzoeningsprocedure en meteen een vordering ten gronde in te leiden, is hoe dan ook voortaan in de wet bepaald dat de rechter eerst poogt de partijen te verzoenen alvorens de procedure ten gronde voort te zetten (artikel 1344septies van het Gerechtelijk Wetboek, gewijzigd bij artikel 2 van de wet van 18 juni 2008 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat betreft de procedure inzake bepaalde huurgeschillen).

Deze nieuwe regel is van toepassing op alle vorderingen betreffende de huur van woningen.

2. De gerechtelijke procedure

a. De vrijwillige verschijning

De partijen (huurder en verhuurder) kunnen vrijwillig verschijnen voor de vrederechter en hem vragen akte te nemen van deze verschijning.

Welke zijn de voordelen van deze procedure?

De vrijwillige verschijning vermindert de gerechtskosten en laat partijen toe van bij de aanvang hun wederzijdse posities duidelijk te omschrijven.

b. Inleiding van een vordering door het indienen van een verzoekschrift

Het indienen van een verzoekschrift is een procedure, speciaal voor het inleiden van vorderingen betreffende huurgeschillen. De verzoeker legt op de griffie van het vredegerecht van het kanton waarin het gehuurd goed zich bevindt een verzoekschrift neer. Dit verzoekschrift moet, op straffe van nietigheid, het volgende vermelden:

• de datum, maand en jaar;
• de naam, voornaam, beroep en woonplaats van de verzoeker (of aanvrager);
• de naam, de voornaam en de woonplaats, of bij gebrek aan woonplaats, de verblijfplaats van de persoon tegen wie de vordering is ingesteld;
• het voorwerp van de vordering en de korte samenvatting van de middelen van de vordering (d.w.z. de bepalingen van de huurovereenkomst, de artikelen van het Burgerlijk Wetboek, ...);
• de handtekening van de verzoeker of van zijn advocaat.

Er moet bovendien een recent getuigschrift van de woonplaats van de tegenpartij bij het verzoekschrift worden gevoegd. Dit getuigschrift van de woonplaats dient te worden afgegeven door het gemeentebestuur van de woonplaats van de tegenpartij. De griffier roept de partijen via gerechtsbrief op om voor de vrederechter te verschijnen. Een afschrift van het verzoekschrift wordt bij de oproepingsbrief gevoegd.

Voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 dient het verzoekschrift ook nog verplicht de geboortedatum van beide partijen én een attest van gezinssamenstelling bevatten. Daarnaast mag men het beroep van de verzoeker weglaten aangezien dit niet relevant is. De griffier is voor de huurovereenkomsten die vallen onder het Vlaams huurdecreet verplicht om de partijen op te roepen via gerechtsbrief als via gewone brief. 

Welke zijn de voordelen van deze procedure?

Deze procedure  inzake huurbetwistingen is aan te raden wanneer de vrijwillige verschijning van partijen onmogelijk blijkt. Via het indienen van een verzoekschrift vermijdt men de kosten van de betekening van een dagvaarding.

c. Inleiding van een vordering door dagvaarding

Men kan ook beroep doen op een gerechtsdeurwaarder om de tegenpartij te dagvaarden wanneer men een rechtsvordering wil beginnen. De kosten van een betekening moeten eerst door de verzoeker aan de gerechtsdeurwaarder worden betaald. Indien men niet vertrouwd is met de gerechtelijke procedure of wanneer het gaat om een ingewikkeld juridisch probleem, verdient het aanbeveling zich tot een advocaat te wenden.

d. De uithuiszetting

De uithuiszetting werd gehumaniseerd door de wet van 30 november 1998 tot verwijzing van sommige bepalingen van het Gerechtelijk Wetboek betreffende de rechtspleging inzake huur van goederen en van de wet van 30 december 1975 betreffende de goederen, buiten particuliere eigendommen gevonden of op de openbare weg geplaatst ter uitvoering van vonnissen van uitzetting (Belgisch Staatsblad van 1 januari 1999).

Voor de uithuiszetting van een huurder op wiens overeenkomst de huurwet van toepassing is en waarvan uit de inleidende akte blijkt dat het gehuurde goed hem tot woonplaats of, bij gebreke hiervan, tot verblijfplaats dient, voorziet deze wet in:

• De preventieve verwittiging van het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn 
  
       Een afschrift van iedere inleidende akte waarin de uithuiszetting van de huurder wordt gevorderd, wordt aan het OCMW gezonden. Deze mededeling wordt gedaan ofwel door de griffier in geval van inleiding bij verzoekschrift of vrijwillige verschijning, ofwel door de gerechtsdeurwaarder in geval van inleiding bij dagvaarding.

De huurder kan zich tegen de mededeling aan het OCMW verzetten. Hij doet dit hetzij in het proces-verbaal van vrijwillige verschijning hetzij door zijn verzet aan de griffier of de gerechtsdeurwaarder kenbaar te maken binnen een termijn van twee dagen na de kennisgeving van het verzoekschrift, respectievelijk de betekening van de dagvaarding. Deze mogelijkheid van verzet moet worden vermeld in het verzoekschrift of de dagvaarding door opname van de tekst van artikel 1344ter, § 4,

eerste lid, Gerechtelijk Wetboek.

Eens het OCMW werd verwittigd, biedt het, op de meest aangewezen wijze, aan om, binnen zijn wettelijke opdracht, hulp te bieden.

• Een termijn van een maand vanaf de betekening van het vonnis tot de uithuiszetting gedurende dewelke de uithuiszetting niet mag worden uitgevoerd

De uithuiszetting kan in ieder geval niet ten uitvoer worden gelegd voor afloop van een termijn van één maand na de betekening van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder.

Op deze regel bestaan drie uitzonderingen:

1.  De verhuurder bewijst dat de huurder van het goed reeds verlaten heeft;

2. De huurder en de verhuurder zijn een andere termijn overeengekomen en dit akkoord wordt in het vonnis tot uithuiszetting opgenomen;

3. De rechter verlengt of verkort de termijn op verzoek van de huurder of de verhuurder. De verzoeker dient het bewijs te leveren van uitzonderlijk ernstige omstandigheden. De rechter houdt daarbij onder meer rekening met de mogelijkheden van de huurder om opnieuw gehuisvest te worden in dusdanige omstandigheden dat geen afbreuk wordt gedaan aan de eenheid, de financiële middelen en de behoeften van het gezin en dit in het bijzonder gedurende de winterperiode.

De gerechtsdeurwaarder moet de huurder of de bewoners van het goed in ieder geval ten minste vijf werkdagen van tevoren op de hoogte brengen van de werkelijke datum van de uithuiszetting.

• Voorschriften betreffende het lot van de inboedel van de uitgezette huurder

Bij de betekening van het vonnis van uithuiszetting dient de gerechtsdeurwaarder de huurder mee te delen wat er met zijn goederen zal gebeuren indien hij geen gevolg geeft aan het vonnis.

De goederen van de huurder die zich na verloop van de wettelijke of van de door de rechter bepaalde termijn nog in de woning bevinden, zullen bij de uitvoering van de uithuiszetting op kosten van de huurder op de openbare weg worden gezet.

Indien de goederen de openbare weg belemmeren, zullen ze door het gemeentebestuur op kosten van de huurder worden weggenomen en gedurende zes maanden worden bewaard, tenzij het gaat om goederen die aan snel bederf onderhevig zijn of schadelijk zijn voor de openbare hygiëne, gezondheid of veiligheid.

Het gemeentebestuur legt van alle weggenomen en bewaarde goederen een register aan. De huurder kan kosteloos een uittreksel bekomen uit dat register met vermelding van zijn weggenomen goederen.

Het gemeentebestuur kan de teruggave van de goederen afhankelijk stellen van de betaling van de kosten voor het weghalen en het bewaren ervan. Dit retentierecht geldt niet voor de goederen die krachtens artikel 1408, § 1, Gerechtelijk Wetboek niet vatbaar zijn voor beslag, bijvoorbeeld bedden en beddengoed, kleren en kleerkasten, een wasmachine, een strijkijzer, een eettafel met stoelen, een kookfornuis, een koelkast, studiegoederen en beroepsgoederen. Voor de volledige lijst van onbeslagbare goederen en alle voorwaarden voor onbeslagbaarheid dient men artikel 1408 van het Gerechtelijk Wetboek te raadplegen.

3. Juridische bijstand en rechtsbijstand

a. Juridische eerstelijnsbijstand

Er is sprake van juridische eerstelijnsbijstand wanneer men juridische bijstand verleent in de vorm van praktische inlichtingen, juridische informatie, een eerste juridisch advies of de verwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie.

De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereen en wordt onder meer verleend door advocaten op zitdagen in de justitiehuizen en de Gerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstand door advocaten is kosteloos.

De juridische eerstelijnsbijstand wordt in elk gerechtelijk arrondissement georganiseerd door de commissies voor juridische bijstand.

b. Juridische tweedelijnsbijstand (pro Deo)

Naast de juridische eerstelijnsbijstand is er ook sprake van een juridische tweedelijnsbijstand. Dit is het verlenen van juridische bijstand door een advocaat in de vorm van een omstandig juridisch advies of bijstand in het kader van een procedure of een geding.

De tweedelijnsbijstand staat niet open voor iedereen. Enkel personen die over onvoldoende inkomsten beschikken komen hiervoor in aanmerking. Al naar gelang de graad van onvermogen is de bijstand gedeeltelijk of volledig kosteloos.

De aanvrager richt zijn verzoek voor het bekomen van tweedelijnsbijstand tot het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten.

Voor meer informatie over de juridische bijstand kan u zich wenden tot een justitiehuis of tot het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten.

c. Rechtsbijstand

Waar de juridische tweedelijnsbijstand betrekking heeft op de kosten van bijstand door een advocaat, heeft de rechtsbijstand betrekking op de ‘gerechtskosten’.

De verzoeker die bewijst onvoldoende inkomsten te hebben kan, al naar gelang de graad van zijn onvermogen, geheel of gedeeltelijk worden ontslagen van de betaling van de gerechtskosten en de kosten van de tussenkomst van openbare en ministeriële ambtenaren, zoals bijvoorbeeld een gerechtsdeurwaarder.

Voor geschillen die tot de bevoegdheid van de vrederechter behoren, zoals geschillen inzake huur van onroerende goederen, wordt het verzoek tot rechtsbijstand ingediend bij de vrederechter die de zaak zal behandelen of reeds behandelt.

Tot voor kort waren de regels voor woninghuurovereenkomsten een federale bevoegdheid. Deze regels waren dan ook terug te vinden in de Woninghuurwet. Sinds de zesde staatshervorming zijn de Gewesten bevoegd om regels te bepalen voor woninghuurovereenkomsten.

In het Vlaamse Gewest zijn de regels terug te vinden in het Vlaams Woninghuurdecreet. Dit decreet is van toepassing op alle woninghuurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2019 worden gesloten voor een huurwoning gelegen in Vlaanderen én waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft. Indien de huurwoning niet gelegen is in Vlaanderen dan kan men het Vlaams Woninghuurdecreet niet toepassen.

Wat met de huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2019?

Het Vlaams Woningdecreet geldt zoals hierboven reeds vermeld enkel voor de woninghuurovereenkomsten die werden gesloten na 1 januari 2019, wanneer de huurwoning gelegen is in Vlaanderen en de huurder zijn hoofdverblijfplaats in de huurwoning heeft. Indien de woninghuurovereenkomst echter voor 1 januari 2019 werd gesloten dan blijft de federale huurwet van toepassing.

Zijn er overgangsregels voorzien?

Aangezien voor de huurovereenkomsten die gesloten werden vóór 1 januari 2019 de federale huurwet nog geldt, werden er geen overgangsregels voorzien in het Vlaams Woninghuurdecreet.

Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing op alle huurovereenkomsten voor een woning waar de huurder met toestemming van de verhuurder zijn hoofdverblijfplaats heeft. De bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet gelden enkel voor alle huurovereenkomsten die werden gesloten vanaf 1 januari 2019.

Om onder het toepassingsgebied van het Vlaams Woninghuurdecreet te vallen, moeten de volgende twee voorwaarden aldus vervuld zijn.

1. Hoofdverblijfplaats van de huurder

De huurovereenkomst moet gaan over een woning waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft. De huurder moet effectief en voornamelijk in het gehuurde goed wonen. Het begrip “woning” kan slaan op een onroerend goed (of een deel ervan), maar ook op een (deel van een) roerend goed, zoals een woonboot of een caravan.

De bestemming als hoofdverblijfplaats is een feitelijke kwestie. De huurder moet bijgevolg niet permanent in de woning verblijven of op dat adres gedomicilieerd zijn. Omgekeerd maakt een domiciliëring het goed niet automatisch tot hoofdverblijfplaats van de huurder. De domiciliëring is wel een belangrijk element om vast te stellen of de huurder het onroerend goed als hoofdverblijfplaats heeft. Andere elementen kunnen brieven, getuigenissen, facturen,… zijn.

2. Toestemming van de verhuurder

Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing als de verhuurder akkoord gaat dat de huurder het goed gebruikt als zijn hoofdverblijfplaats.

De toestemming kan uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn. Eens de verhuurder zijn akkoord heeft gegeven, kan hij het niet meer intrekken.

Het Vlaams woninghuurdecreet is op verscheidene vlakken vernieuwend. Eén van deze vernieuwingen is dat het decreet voorziet in een uitdrukkelijke bepaling voor de medehuur tussen feitelijke samenwonenden. Tot voor de inwerkingtreding van het Woninghuurdecreet was deze situatie ongeregeld.

Feitelijk samenwonenden zijn personen die met elkaar samenwonen, maar niet gehuwd of wettelijk samenwonend zijn. Dit kunnen feitelijke partners zijn, maar ook vrienden of familieleden die onder hetzelfde dak wonen.

Overeenkomstig artikel 52 van het Vlaams Woninghuurdecreet kunnen de huurders en een andere persoon die in het goed zijn verblijfplaats heeft, samen aan de verhuurder vragen of die andere persoon ook huurder mag worden. De verhuurder moet daar binnen drie maanden mee instemmen. Indien hij dit niet doet, dan kunnen de huurders en die andere persoon samen aan de rechter vragen om die persoon huurder te maken.

Ook bij feitelijke samenwonenden zijn de huurders tegenover de verhuurder “hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst”. Dit betekent dus dat elke feitelijke samenwoner die huurder wordt, individueel kan worden aangesproken voor het volledige bedrag van een schuld. De rechten van de huurovereenkomst worden net zoals bij gehuwden of wettelijk samenwonenden door beide partners samen uitgeoefend (zie FAQ 5).